רכישה של דירה יד ראשונה מקבלן מהווה עבור רבים העסקה המשמעותית ביותר בחייהם – מדובר בעסקה בה מועברים סכומי כסף גדולים, והקונים הם על פי רוב אנשים פרטיים הקונים את הדירה לשימושם האישי. עם זאת, מרבית הקונים מבצעים עסקה מסוג זה רק פעם אחת בחייהם, ולכן ניגשים רבים מהם אל רכישתן של דירות יד ראשונה מקבלן כשאינם מודעים לסיכונים ולסיבוכים השונים העלולים להיווצר בעסקאות מסוג זה.
מדוע בקניית דירות יד ראשונה מקבלן חשוב להיעזר בעורך דין?
במדינת ישראל קיימת שורה של חוקים שתפקידם להגן על זכויות הרוכשים, למשל חוק המכר (דירות) הבטחת השקעות של רוכשי דירות, תשל"ה 1974 ו- חוק המכר (דירות) תשל"ג 1973. אף על פי כן, סיוע של עורך דין נדל"ן, המכיר את הצרכים והאינטרסים של הקונה, הוא חיוני, בשל מספר סיבות:
חוזי "מפלצת"
רבים מחוזי קניית דירות יד ראשונה מקבלן, עליהם מתבקשים הרוכשים לחתום, הם חוזים ארוכים ומייגעים, המכילים סעיפים דרקוניים ביותר העלולים לפגוע באינטרסים של הקונה ואף לשלול ממנו חלק מזכויותיו. כתוצאה מכך, החוזה עליו הרוכש חותם הוא לרוב חוזה שאינו מגן עליו כראוי ואף כזה המוטה משמעותית לטובתו של הקבלן. הרוכשים עצמם מגיעים פעמים רבות אל חתימת החוזה במחשבה במדובר בחוזה סטנדרטי ואחיד, כזה ש"כולם חותמים עליו", ולכן אינם מודעים לזכויותיהם ולתנאים השונים בחוזה אותם כדאי ואפילו צריך לשנות.
עורך הדין של הקבלן אינו מייצג את הרוכשים
קונים רבים שוגים וחושבים כי עורך הדין המנסח את החוזה מטעם הקבלן מייצג גם אותם בעת הניסוח. לא יכול להיות דבר הרחוק יותר מן האמת: עורך הדין מקבל את שכרו מהקבלן, ועל כן נאמן רק לאינטרסים ולצרים שלו. בדיוק מסיבה זו החוזה ה"ראשוני" המוצג לקונים בקניין דירה יד ראשונה מקבלן הוא כזה המוטה באופן משמעותי לטובת הקבלן.
תנאים וסעיפים חשובים בחוזה רכישת דירה יד ראשונה מקבלן
ערבויות חוק מכר – חשוב לזכור שברכישת דירה מקבלן פעמים רבות הדירה נרכשת "על הנייר", והפרויקט בבניה או אפילו טרם החל להיבנות. חשוב לבדוק מה מצבו של הפרויקט, ואילו בטוחות מקבל הקונה. הערבויות הטובות ביותר הן "ערבויות בנקאיות" המבטיחות כי כספו של הרוכש מבוטח על ידי הבנק.
מועד מסירה – חשוב שמועד המסירה יקבע בבירור ובמפורש בחוזה. כמו כן, חשוב להגביל את משך הזמן בו הקבלן רשאי להתעכב במסירת הדירה. הקבלן יכול לנצל כל אי בהירות וניסוח בעייתי לטובתו.
פיצוי בגין איחור מסירה – לעיתים בחוזי המכר של דירות גובה הפיצוי שנקבע בגין איחור במסירת הנכס נמוך או אפילו נמוך משמעותית מהקבוע בחוק. יש לוודא כי אין הוראה שכזו בעת חתימה על חוזה רכישת דירה יד ראשונה מקבלן.
סעיפים העומדים בסתירה לחוק – לעיתים חוזי רכישת דירה יד ראשונה מקבלן מכילים סעיפים העומדים בסתירה לחוקים או בניגוד לזכויות הרוכש הנתונות לו מכוח חוקים, אפילו כאשר הסעיף בחוק מוגדר במפורש כקוגנטי. חשוב לוודא כי החוזה אינו מכיל סעיפים שכאלה.
פירמת מצנר גולדשטיין היא פירמת עורכי דין מקצועית המתמחה בתחומי המקרקעין. שוקלים לרכוש דירה מקבלן? צרו קשר עם הפירמה, ועורכי הדין המקצועיים שלה יוודאו שכל זכויותיכם נשמרות בעת חתימה על חוזה קנייה של דירה מקבלן.
