הפוטנציאל הטמון בפרויקט התחדשות עירונית מרגש, אין ספק. דירה חדשה, ערך נכס עולה, איכות חיים משופרת – זוהי תמונה שרבים חולמים עליה כשהם מביטים על בניינם הישן. אבל בין החלום למפתח החדש עומד לעיתים קרובות מכשול אחד משמעותי, כזה שלא תמיד לוקחים בחשבון: השכנים. או ליתר דיוק, ההסכמה שלהם.
ברוכים הבאים לעולם המורכב של הרוב הדרוש לפרויקט תמ"א או פינוי בינוי. זהו הציר המרכזי שעליו קם או נופל כל מהלך של התחדשות עירונית, וכדי שהחלום לא יהפוך לסיוט משפטי, חובה להבין את כללי המשחק לעומק. המאמר הזה נועד לעשות סדר במספרים, להסביר מדוע זה לא פשוט כפי שזה נשמע, וכיצד החוק מאזן בין זכויות הרוב לרצון המיעוט.
המספרים שבאמת קובעים: פענוח הרוב הדרוש
החוק מבין שלא ניתן להתנות פרויקט חיוני בהסכמה של 100% מבעלי הדירות, ולכן קבע רף הסכמה מינימלי. עם זאת, הרף הזה אינו אחיד והוא משתנה באופן מהותי בהתאם לסוג הפרויקט.
חשוב להדגיש: הטענה כי נדרש רוב של 80% בפרויקטי הריסה ובנייה היא טעות נפוצה ומבוססת על חקיקה ישנה. החוק תוקן, והרוב הנדרש כיום בפרויקטים של תמ"א 38/2 ופינוי בינוי הוא שני שלישים בלבד.
הנה הפירוט המדויק:
1. תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת בנייה)
במסלול זה, שבו מחזקים את הבניין הקיים ומוסיפים לו יחידות דיור, ממ"דים, מעלית ומרפסות, הדיירים נשארים לגור בבתיהם במהלך העבודות. כאן, החוק דורש הסכמה של רוב מיוחס של שני שלישים (כ-67%) מכלל בעלי הדירות בבניין. אך שימו לב, זוהי דרישה כפולה: נדרש רוב של 67% מבעלי הדירות, וגם שלאותם בעלי דירות יהיו צמודים לפחות 67% מהרכוש המשותף בבניין. דרישה זו נועדה למנוע מצב שבו בעלי דירות קטנות יכפו את דעתם על בעלי דירות גדולות יותר.
2. תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש)
כאן, החוק עבר את השינוי המשמעותי ביותר. בעבר, נדרש רוב "דרקוני" של 80% מהדיירים. המחוקק, שהבין כי דרישה זו מהווה חסם משמעותי, תיקן את החוק ("חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה)") והוריד את רף ההסכמה. כיום, בדומה למסלול החיזוק, הרוב הדרוש לפרויקט תמ"א 38/2 הוא שני שלישים (כ-67%) מבעלי הדירות, אשר בבעלותם גם שני שלישים מהרכוש המשותף.
3. פרויקט פינוי בינוי (במתחם של כמה בניינים)
בפרויקטים רחבים יותר של פינוי בינוי, הכוללים מספר בניינים, החוק קובע מנגנון הסכמה מורכב מעט יותר. הרוב הדרוש הוא שני שלישים (כ-67%) מכלל בעלי הדירות במתחם כולו, אך בתנאי נוסף וחשוב: בכל בניין ובניין בנפרד, תהיה הסכמה של לפחות 60% מבעלי הדירות. דרישה זו מבטיחה כי לא ייווצר מצב שבו רוב גדול בבניין אחד "כופה" את הפרויקט על בניין שרובו מתנגד.
כששכן אומר 'לא': מה עושים עם הסרבנים?
גם לאחר שהשגתם את הרוב הדרוש, עדיין ייתכנו מתנגדים. החוק אינו מותיר אתכם חסרי אונים. אם התנגדותו של הדייר הסרבן אינה סבירה, ניתן לפנות למפקח על רישום המקרקעין בתביעה לאישור הפרויקט.
הפסיקה הגדירה מהי "התנגדות בלתי סבירה". לרוב, מדובר במקרים של ניסיון סחיטה לקבלת תמורות עודפות, התנגדות מטעמי נוחות זמנית בלבד, או טיעונים שאין להם בסיס עובדתי או משפטי. לעומת זאת, התנגדות תיחשב סבירה אם, למשל, ההסכם עם היזם מקפח, הבטוחות שהוצעו אינן מספקות, או שהפרויקט פוגע באופן בלתי מידתי ובלתי הפיך בדייר הספציפי.
מעבר למספרים: המכשולים הנוספים בדרך
השגת הרוב היא תנאי הכרחי, אך לא מספיק. הצלחת הפרויקט תלויה גם בהתגברות על מכשולים נוספים:
- אישורי תכנון: כל פרויקט דורש היתר בנייה מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה, תהליך שעלול להיות ארוך ומורכב.
- ההסכם עם היזם: זהו המסמך החשוב ביותר בפרויקט. הסכם שאינו מפורט, שאינו מעניק בטוחות מספקות או שמגן רק על היזם, הוא מתכון לאסון.
- היתכנות כלכלית: פרויקט שאינו רווחי ליזם ואינו מגובה במימון בנקאי, פשוט לא יקרה, גם אם כל הדיירים חתמו.
ניווט במבוך: מדוע ליווי משפטי הוא הכרח ולא מותרות
פרויקט התחדשות עירונית הוא בראש ובראשונה עסקה כלכלית מורכבת, שההיבטים המשפטיים נועדו לשרת אותה. ניהול מושכל של תהליך כה משמעותי דורש שותף אסטרטגי, שראייתו רחבה ומקיפה.
כאן טמון יתרונו המובהק של משרד מצנר גולדשטיין. תפיסת העולם שלנו רואה בעסקה מקשה אחת, אינטגרטיבית, שבה המשפט והמסחר שלובים זה בזה. אנו מתמחים בניתוח האינטרסים של כלל השחקנים במגרש – יזמים, גופי מימון ורשויות – והבנה עמוקה זו היא המעניקה ללקוחותינו יתרון מכריע במשא ומתן.
יכולת זו מאפשרת לנו לעבור מתפקיד המגיב לתפקיד היוזם והמוביל: אנו לא רק בוחנים את ההסכם, אלא מתווים את מבנה העסקה. אנו פועלים לאיתור ונטרול סיכונים, לזיהוי הזדמנויות להשבחת התמורות, ולהבטחת האינטרסים שלכם במובן הרחב והכלכלי ביותר. בפרויקט שבו כל החלטה נושאת משקל של מיליונים, ליווי משפטי-מסחרי פרואקטיבי הוא ההופך את התהליך המורכב להצלחה. לקבלת ייעוץ משפטי צרו קשר ונשמח לסייע!
