מחפשים עורך דין לעסקת קומבינציה? מחלקת הנדל"ן המסחרי של מצנר גולדשטיין מתמחה בליווין של עסקאות קומבינציה מורכבות במקרקעין.
ליווי וייצוג בעסקאות קומבינציה
בכל הקשור לעסקאות קומבינציה, מלווה המחלקה הן יזמים המבקשים להיכנס לעסקה בעד קבלת זכויות במקרקעין, והן את בעלי הקרקע והדיירים בה.
הליווי שלנו כולל את כלל השלבים הנדרשים לבחינתה של עסקת נדל"ן, החל משלב בדיקת הנאותות (Due Diligence) המעמיקה, דרך בחינת הליכי תכנון ובנייה וכלה בעריכת מערכת הסכמים מקיפה להסדרת העסקה והזכויות בה בין כלל הצדדים.
עסקאות קומבינציה: הדרך למימוש פוטנציאל בקרקע
שוק הנדל"ן הישראלי, המאופיין בביקושים גבוהים ובעתודות קרקע הולכות ומצטמצמות, מציב אתגרים ומייצר הזדמנויות ייחודיות. במציאות מורכבת זו, עסקאות קומבינציה הפכו לפתרון יצירתי ומוביל למיצוי הפוטנציאל הכלכלי הגלום בקרקע. משרד עורכי הדין מצנר גולדשטיין מתמחה בליווי מקיף של עסקאות אלו, ומבטיח שהזדמנויות יהפכו למציאות בטוחה ורווחית.
מהי עסקת קומבינציה? מבט לעומק
עסקת קומבינציה היא הסכם ייחודי בו בעל קרקע "מוכר" ליזם חלק יחסי מזכויותיו בקרקע. בתמורה למכירה זו, בעל הקרקע אינו מקבל תשלום כספי, אלא שירותי בנייה על החלק הנותר של הקרקע שבבעלותו.
בסיום הפרויקט, בעל הקרקע מקבל לבעלותו מספר דירות מוגמרות ומוכנות לאכלוס, בעוד היזם מקבל את יתרת הדירות בפרויקט למכירה בשוק החופשי. זהו מודל עסקי המגלם יתרונות משמעותיים, אך גם טומן בחובו סיכונים לא מבוטלים, המחייבים תכנון קפדני וליווי משפטי צמוד.
האנטומיה של עסקת קומבינציה: מודלים ויתרונות
עסקאות קומבינציה אינן זהות והמודל הנבחר תלוי בנסיבות הפרויקט ובמטרות הצדדים. המודל הנפוץ ביותר הוא עסקת מכר חלקי ("עסקת אחוזים"), בה הצדדים מסכימים על אחוז מהדירות שייבנו שיועבר לבעל הקרקע. לצד מודל זה, קיימת גם עסקת קומבינציה בתמורה לשירותי בנייה, לה השלכות מיסוי שונות, בעיקר בהיבטי מע"מ.
היתרונות ברורים לכל הצדדים:
- לבעל הקרקע: הופך נכס פאסיבי למניב ללא צורך בהון עצמי ונהנה מדחייה משמעותית בתשלום מס השבח.
- ליזם: הפחתה דרסטית של עלויות רכישת הקרקע (המרכיב היקר ביותר בפרויקט), והקלה משמעותית בקבלת מימון בנקאי.
ניהול סיכונים ובטוחות הכרחיות בעסקאות קומבינציה
לצד הפוטנציאל האדיר, בעל הקרקע מפקיד את הנכס היקר ביותר שלו בידי היזם. תלות זו חושפת אותו לסיכונים, כשהמרכזי שבהם הוא קריסה כלכלית של היזם טרם השלמת הפרויקט. במצב כזה, בעל הקרקע עלול למצוא את עצמו עם שלד בניין על קרקע משועבדת והדרך להשלמת הפרויקט הופכת לסיוט משפטי. סיכונים נוספים כוללים עיכובים, ליקויי בנייה ומחלוקות סביב המפרט הטכני.
בעסקאות מסוג זה, ליווי משפטי מקצועי חשוב לאין ערוך. ליווי משפטי של עורך דין מנוסה מטעמנו יסייע לכם בבניית מערך הגנות ובטוחות חוזיות, שמטרתו לנטרל סיכונים אלו ולהבטיח את זכויותיכם. מערך זה חייב לכלול, בין היתר:
- ערבות בנקאית אוטונומית: הבטוחה החשובה ביותר, בסכום השווה לשווי הבנייה של הדירות המובטחות.
- רישום הערת אזהרה: למניעת עסקאות סותרות מצד היזם.
- מנגנון רישום מדורג: הגבלת היזם ברישום הערות אזהרה לטובת רוכשי הדירות שלו, בהתאם לקצב התקדמות הבנייה.
- ייפוי כוח בלתי חוזר: מאפשר מחיקת הערות אזהרה במקרה של הפרה יסודית.
- שעבוד וביטוח: שעבוד הפרויקט לטובת בעל הקרקע והתחייבות היזם לעריכת כל פוליסות הביטוח הנדרשות.
לסיכום, עסקת נדל"ן, ובפרט עסקת קומבינציה מורכבת, היא מהמהלכים הכלכליים המשמעותיים ביותר שתבצעו. הצלחתה תלויה ביכולת לצפות סיכונים, להבין את ההיבטים המסחריים והמיסויים, ולבנות הסכם מדויק ואיתן שיעמוד במבחן המציאות. ניהול עסקה כזו דורש יותר מבקיאות משפטית; הוא דורש ראייה עסקית רחבה, יצירתיות, והבנה של האינטרסים והאתגרים של כל הצדדים.
ייצוג משפטי בעסקאות קומבינציה על ידי מצנר גולדשטיין
במשרד עורכי הדין מצנר גולדשטיין, אנו משלבים הבנה משפטית מעמיקה בתחום הנדל"ן עם תפיסה מסחרית חדשנית, המאפשרת לנו לא רק לנסח חוזה, אלא לבנות את המבנה הנכון והבטוח ביותר לעסקה שלכם. אם אתם עומדים בפני עסקת קומבינציה, אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו. הצוות שלנו יעניק לכם את הליווי המקצועי והמסור הדרוש כדי להפוך הזדמנות נדל"נית למציאות רווחית ובטוחה.
