התמורות בשוק הנדל"ן, והחיפוש אחר אפיקי השקעה חדשים שאינם דירות, הובילו לפריחתו של אפיק השקעה חדש-ישן בנדל"ן – רכישת קרקע חקלאית, שעתידה, (אולי), להיות מופשרת לבנייה – ולהכפיל ולשלש אף את מחירה. לפני שרצים לרכוש קרקע חקלאית להשקעה, כמה דברים שחשוב לדעת – על מנת להבטיח שלקרקע אותה אתם רוכשים ישנו פוטנציאל אמיתי להפשרה:
הקיפאון היחסי בשוק הדיור, כמו גם צעדיה הדרסטיים של הממשלה בניסיון למגר את המשקיעים בשוק זה, הובילו לפריחתו של אפיק השקעה חדש-ישן בנדל"ן – אפיק ההשקעה בקרקעות חקלאיות.
בבסיס העסקה, נמכרת קרקע שהייעוד התכנוני שלה בשלב המכירה הוא חקלאי – כלומר קרקע שבהתאם לתכניות החלות עליה, לא ניתן לבנות עליה בשלב זה. מן הטעם הזה, ערכה של הקרקע נמוך באופן משמעותי מקרקע שבהתאם להוראות התכנון החלות עליה, מיועדת היא לבניה. יחד עם זאת, בשלב המכירה, קיימת ציפייה, הבאה לידי ביטוי בערך הקרקע, כי הקרקע תשנה את ייעודה בעתיד (תופשר), וניתן יהיה לבנות עליה – דבר שיעלה את ערכה בעשרות מונים. בהקשר זה, לרוב, ככל שהוודאות "להפשרה" – היינו לשינוי ייעוד הקרקע – גבוהה יותר, כך גם מחירה יהיה גבוה יותר.
יחד עם זאת, לא כל הנוצץ זהב הוא. לפני שחושבים להשקיע באפיק השקעה זה, חשוב לשים לב למספר לא מבוטל של משתנים, אשר יהיה בהם להשפיע על כדאיות העסקה.
מה לבדוק לפני שרוכשים קרקע חקלאית להשקעה?
ראשית כפי שהוסבר, השינוי בערך הקרקע מגיע עם השינוי בתכנית החלה עליה – היינו במצבה המשפטי. לכן, חשוב ביותר, לפני שרוכשים קרקע חקלאית, לוודא עם עורך דין שלו ניסיון והבנה ספציפית בתחום, מה מצבה התכנוני הנוכחי של הקרקע, ומהם סיכויי הפשרתה. הבדיקה נערכת על בסיס מספר פרמטרים, כגון מיקומה, התכנית הספציפית שחלה עליה, השתייכותה המוניציפאלית, סביבת הפיתוח שלה ועוד. לכן, על עורך הדין שבודק את העסקה, להיות בקיא היטב הן בהיבטים "רגילים" של עסקת מקרקעין והן בהיבטים של תכנון ובנייה. זאת, לצד יתר הבדיקות "הרגילות" שיש לערוך ביסודיות בכל עסקת מקרקעין.
עניין נוסף שיש לשים אליו לב, הוא טיב עסקת המכר של המקרקעין, ומספר השותפים בה. מאחר שלרוב יחידת קרקע חקלאית הינה בעלת שטח גדול, היא נמכרת למספר רוכשים באופן שהבעלות של כל אחד מהם הינה יחסית בקרקע כולה ולא בחלק ספיציפי בה. לכן, נדרש מנגנון שיסדיר את היחסים בין הרוכשים וזכויותיהם ביום בו תופשר הקרע לבניה, ועד אז. בנוסף, יש לבדוק מהן הזכויות הנמכרות יחד עם יחידת הקרקע, שכן לעיתים מוכר הקרקע מותיר בידיו זכויות בניה עתידיות בה – דבר שלו השפעה על עלותה של הקרקע.
לאחר עריכת כל הבדיקות על ידי עורך דין מיומן ומקצועי בתחום, ניתן להעירך את כדאיות העסקה הספציפית, ואת סיכויי ההפשרה של הקרקע. ככל שהבדיקה מעלה נתונים חיוביים, ניתן לומר שכדאיות העסקה גבוהה, וסיכויי התשואה ממנה עשויים להיות ממשיים.
למחלקת הנדל"ן המסחרי במצנר גולדשטיין התמחות מיוחדת בתחום, הן בייצוג רוכשים של קרקעות חקלאיות, והן בייצוג יזמים המוכרים אותן, בהיותה מלווה פרויקטים מן הגדולים בישראל בתחום.
מאת: עו"ד דב מצנר – שותף, וראש מחלקת נדל"ן מסחרי
