הרוב הדרוש לפינוי בינוי שהתבלבלו לגביו כולם

פינוי בינוי: המספר הקטן שמרעיד עולמות (ואיך לא לתת לו להרוס לכם את העסקה!)

אתם עומדים מול פרויקט פינוי בינוי? נהדר. אבל רגע.

האם אתם באמת מבינים את המשמעות של "רוב דרוש"?

זה לא סתם עוד סעיף בחוזה.

זהו לב ליבו של כל הפרויקט.

הניצוץ שיכול להצית את העסקה הגדולה של חייכם – או לכבות אותה בלי רחמים.

מאמר זה לא רק יסביר לכם את הכללים היבשים.

הוא ייקח אתכם למסע אל מאחורי הקלעים.

יחשוף את הסודות שרק מעטים מכירים.

ייתן לכם את הכלים הפרקטיים כדי לוודא שהמספרים עובדים לטובתכם.

תתכוננו לקבל את כל התשובות.

בלי בלבול.

בלי חצאי אמיתות.

ועם המון תובנות שישנו את דרך החשיבה שלכם על פינוי בינוי אחת ולתמיד.

למה המספר הזה כל כך קריטי? תאמינו לנו, זה לא משחק ילדים.

פרויקט פינוי בינוי הוא יצירת מופת נדל"נית.

אבל רגע, יצירת מופת זו מורכבת מהרבה חלקים.

והחלק המרכזי ביותר הוא הקונצנזוס.

או ליתר דיוק, הרוב הדרוש.

כי בסופו של יום, פרויקט כזה נוגע לחיים של עשרות, ולעיתים מאות משפחות.

כל אחת עם הרצונות שלה, החששות שלה, והחלומות שלה.

כיצד מייצרים הסכמה בתוך כאוס כזה?

זה הסוד הגדול.

בלעדיו, גם התכניות הכי מבריקות נשארות על הנייר.

הקשר שבין רצון בודד לגורל של אלפים.

דמיינו עשרות בעלי דירות נלהבים.

הם רואים את החזון.

מבינים את הפוטנציאל.

רוצים להתקדם.

והנה, דייר אחד. בודד. עקשן. אולי אפילו "סרבן כרוני".

הוא יכול לעצור הכל.

לגרום לעיכובים אדירים.

להפסדים כספיים עצומים ליזם ולשאר הדיירים.

כן, זה נשמע קצת דרמטי.

אבל בעולם הנדל"ן, כל עיכוב הוא כסף.

הרבה כסף.

וזה בדיוק המקום שבו הכרת הרוב הדרוש נכנסת לתמונה.

היא הופכת מ'סתם סעיף חוק' לכלי אסטרטגי.

מכאן מתחיל הסיפור האמיתי.

הבסיס החוקי: איפה הכל מתחיל?

אז איפה כתוב שאסור לדייר אחד לעצור את כל הבניין?

הבסיס לחוק הרוב בפרויקטים של פינוי בינוי נעוץ בחוק פינוי בינוי (עידוד יזמות נדל"ן), תשס"ו-2006.

החוק הזה נועד בדיוק כדי לאזן בין האינטרס הציבורי – חידוש עירוני וחיזוק מבנים – לבין זכות הקניין של הפרט.

הוא מבין שיש צורך לאפשר פרויקטים מורכבים כאלה.

גם אם לא כל הדיירים קופצים משמחה מהרגע הראשון.

החוק קובע במפורש מהו הרוב הדרוש.

ומה קורה כשיש דייר סרבן.

כי המדינה הבינה מזמן, שפרויקטים כאלה לא יכולים להישען על הסכמה פה אחד.

זה פשוט לא מציאותי.

היא יצרה מנגנון.

מנגנון שמאפשר להתגבר על התנגדויות לא סבירות.

ולאפשר לרוב להתקדם.

גם אם זה אומר לגרור כמה "סרבנים" לבית המשפט.

הרוב המכריע: כמה באמת צריך כדי לזוז? והאם זה תמיד אותו מספר?

האם אתם מניחים ש"רוב" זה פשוט 51%?

אם כן, אתם בבעיה.

גדולה.

כי בפינוי בינוי, המציאות קצת יותר מורכבת.

המספר הוא לא אבסולוטי.

הוא משתנה.

כן, אתם קוראים נכון.

הוא משתנה בהתאם לנסיבות.

ואתם חייבים להכיר את כל הגרסאות שלו.

כי טעות במספר הזה יכולה לעלות לכם ביוקר.

מאוד ביוקר.

הרוב הרגיל: 80% או פחות?

הכלל הבסיסי, זה שכולם מדברים עליו, הוא 80%.

שמונים אחוזים מבעלי הדירות.

כשמדובר על חתימה על הסכם פינוי בינוי מול יזם.

הרוב הזה נספר לפי בעלי הדירות.

לא לפי שטח הדירות.

ולא לפי מספר הנפשות בבניין.

פשוט – בעלי הדירות.

אבל רגע, יש עוד קאץ' קטן.

החוק מתייחס גם לדירות ששטחן גדול מ-10 מ"ר.

כי יש כאלה שסופרים כל מחסן.

אבל הנה הטוויסט:

• בניינים ישנים מאוד (לפני 1980): לעיתים, וזה חשוב, במקרים מסוימים, ייתכן שיידרש 67% בלבד (שני שלישים) מבעלי הדירות המשותפות כדי להגיש תביעה נגד דייר סרבן, במיוחד כשמדובר במבנים מסוכנים או ישנים במיוחד. זהו חריג חשוב.

• היבטים תכנוניים: לפעמים, הרוב הדרוש לשלב התכנוני (הגשת תכנית לוועדה המקומית/מחוזית) שונה מהרוב הדרוש לחתימת הסכמים מול הדיירים. זה משתנה לפי הרשות המקומית והמדיניות התכנונית. אל תתבלבלו בין השלבים.

הבנת הרוב הספציפי הנדרש עבור הפרויקט שלכם היא קריטית.

זה לא עניין של ניחוש.

זו עבודה של מומחים.

מקרים מיוחדים: הרוב שמשתנה עם הרוח.

כשמדברים על "מקרים מיוחדים", זה לא סתם כותרת יפה.

זה מצב שדורש עורך דין עם ניסיון אמיתי.

כי כל טעות קטנה, והעסקה כולה בסכנה.

לדוגמה:

• בניינים מעורבים: מה קורה כשבבניין יש גם דירות מגורים וגם שטחי מסחר?

  האם הרוב נספר באופן אחיד? לא תמיד.

  החוק מתייחס ל"בעלי דירות" – ודירה יכולה להיות גם דירה מסחרית.

  אבל יש ניואנסים.

• בעלות מפוצלת: מה אם דירה אחת בבעלות 5 אחים?

  האם כולם צריכים להסכים? או רק אחד?

  בדרך כלל, יש צורך בהסכמה של כלל בעלי הזכויות באותה דירה.

  כי דירה היא יחידה אחת לצורך העניין.

  ולא נסכים שאח אחד יחתום עבור כל השאר.

• נכסים בבעלות ציבורית/הקדש: כשמדובר בדירות השייכות לרשות ציבורית, הקדש, או מוסד דתי.

  הרוב שלהם לא נספר באותה צורה.

  ויש צורך באישור גורמים נוספים.

  בירוקרטיה במיטבה, אתם יודעים.

כל אלו דורשים ניתוח משפטי מדויק.

כי "בערך" זה לא מספיק.

בפינוי בינוי, "בערך" זה כמו "בטח יהיה בסדר".

וזה בדרך כלל לא בסדר בכלל.

תורת הסרבנות: איך מתמודדים עם הדייר שפשוט לא רוצה לשחק? (כי יש כאלה, תאמינו לנו).

השגת הרוב הדרוש היא רק חצי מהמשוואה.

החצי השני, ולעיתים קרובות המסובך יותר, הוא ההתמודדות עם אלו שפשוט מסרבים לחתום.

קראו להם "דיירים סרבנים".

הם שם.

והם יכולים להיות כאב ראש רציני.

השאלה היא לא אם תפגשו אותם.

השאלה היא איך תהיו מוכנים להתמודד איתם.

הסרבן הכרוני: מי הוא ולמה הוא כזה?

יש כמה טיפוסים של סרבנים:

• הסחטן המקצועי: זה שרואה בפרויקט הזדמנות לשפר את מצבו האישי על חשבון היתר.

  הוא דורש יותר מדירה.

  יותר מכסף.

  והרבה פעמים, הוא פשוט לא מבין את ההשלכות של מעשיו.

  או שהוא מבין היטב.

• החשדן הנצחי: הוא לא מאמין לאף אחד.

  לא ליזם.

  לא לשכנים.

  לא לעורך הדין.

  כל הסכם נראה לו כמו מלכודת.

  והוא יעדיף להישאר בדירה הישנה והרעועה.

  רק לא "ליפול בפח".

• הרגשן: זה שקשור רגשית לדירה.

  כל פינה מזכירה לו זיכרונות.

  והוא פשוט לא מסוגל לדמיין את עצמו עוזב.

  גם אם זה לטובתו.

  וזה לגיטימי.

  אבל לפעמים, הרגשנות מגיעה על חשבון ההיגיון.

• הבור: זה שפשוט לא מבין את התהליך.

  את היתרונות.

  את הסיכונים.

  הוא שומע שמועות.

  חושש מהלא נודע.

  ומעדיף לשים מקל בגלגלים.

  לפני שהוא לומד.

זיהוי סוג הסרבן עוזר לדעת איך להתמודד איתו.

ולא תמיד זה דרך בית המשפט.

הדרך המשפטית: מנגנון הפיצויים והתביעה.

כשיש דייר סרבן, והוא מסרב באופן בלתי סביר.

החוק מאפשר לרוב הדיירים (שחתמו על ההסכם) לתבוע אותו.

כן, לתבוע אותו.

על נזקים שנגרמו להם בגלל סירובו.

וכן, הנזקים יכולים להיות אדירים.

תחשבו על הפסד שכר דירה בתקופת העיכוב.

על עלייה בעלויות הבנייה.

על עוגמת נפש.

בית המשפט בוחן אם הסירוב היה סביר או לא.

וברוב המקרים, אם הרוב הדרוש הושג, ואם התנאים שהוצעו הוגנים וסבירים – הסירוב ייחשב לבלתי סביר.

והדייר הסרבן עלול למצוא את עצמו משלם.

הרבה.

הדבר החשוב ביותר כאן הוא תיעוד.

כל שלב, כל הצעה, כל ניסיון הידברות.

חייב להיות מתועד.

כי כשמגיעים לבית המשפט, "אמרנו לו" לא שווה כלום.

"הנה ההוכחה ששלחנו לו 10 מכתבים רשומים" – זה כבר סיפור אחר.

"סרבן חברתי": המקרים בהם בית המשפט יגלה הבנה.

אבל רגע, לא כל סרבן הוא רשע.

ולא כל סירוב נחשב ל"בלתי סביר".

ישנם מקרים חריגים.

בהם בית המשפט יגלה הבנה.

ויקבע שהסירוב היה מוצדק.

לדוגמה:

• מצבו הבריאותי הקשה של הדייר: אם מדובר בקשיש סיעודי שמעבר דירה יסכן את חייו.

  בית המשפט יתחשב.

• העדר חלופה ראויה: במקרים נדירים, אם לא הוצעה חלופת דיור סבירה באמת.

  או שהיא פוגעת באופן קשה במיוחד בדייר.

  בית המשפט יכול להתערב.

• פגמים מהותיים בהסכם: אם ההסכם המוצע לדיירים אינו הוגן באופן קיצוני.

  או שיש בו פגמים מהותיים.

  אז הסירוב יכול להיחשב סביר.

אבל חשוב להדגיש: אלו הם חריגים.

הנטייה הכללית של בתי המשפט היא לעודד פרויקטים של פינוי בינוי.

כיוון שהם משרתים אינטרס ציבורי רחב.

אז אל תבנו על זה.

אלא אם כן יש לכם סיבה מוצדקת באמת.

5 שאלות בוערות על הרוב הדרוש בפינוי בינוי (ותשובות שיאירו לכם את הדרך).

אנחנו יודעים. הראש מסתובב.

יש הרבה פרטים.

אז בואו נעשה קצת סדר.

הנה כמה מהשאלות הנפוצות ביותר.

עם תשובות קצרות וקולעות.

בלי בלבול.

1. האם הרוב נספר לפי מספר הדירות או לפי שטח הדירות?

תשובה: הרוב נספר בעיקר לפי מספר יחידות הדיור (כלומר, מספר הדירות).

ולא לפי שטח הדירות או שטח הרכוש המשותף.

כל דירה נחשבת ליחידה אחת.

ללא קשר לגודלה.

2. מה קורה אם דייר מסרב לחתום סתם כך, בלי סיבה אמיתית?

תשובה: אם הסירוב נחשב ל"בלתי סביר" (כלומר, ללא הצדקה חוקית או עובדתית אמיתית).

רוב בעלי הדירות (שחתמו) יכולים להגיש תביעת נזיקין נגד הדייר הסרבן.

ולבקש מבית המשפט לחייב אותו בפיצוי נזקים שנגרמו עקב סירובו.

וכן, זה קורה לא מעט.

3. האם ניתן להתחיל פרויקט פינוי בינוי אם אין 100% הסכמה?

תשובה: בהחלט כן.

המטרה היא להגיע לרוב הדרוש (80% או לעיתים 67%).

לא 100%.

החוק מכיר בכך שקשה להגיע לקונצנזוס מוחלט.

ולכן הוא מאפשר להתקדם גם עם דיירים סרבנים.

4. מה תפקידו של עורך הדין בגיבוש הרוב?

תשובה: עורך הדין משמש כגורם מתווך ואובייקטיבי.

הוא מלווה את הדיירים לאורך כל התהליך.

מסביר את ההסכם.

מנהל משא ומתן מול היזם.

ומסייע בהשגת החתימות הדרושות.

כולל טיפול משפטי בדיירים סרבנים.

הוא השגריר שלכם בעולם המשפט.

5. האם יש הבדל בין פינוי בינוי לבין תמ"א 38 (הריסה ובניה) בהיבט הרוב?

תשובה: כן, יש הבדל מהותי.

בתמ"א 38 (הריסה ובניה), הרוב הנדרש נמוך יותר.

לרוב, 80% מהדיירים.

אבל במקרים מסוימים אפילו 67% (לדוגמה, חיזוק ותוספת).

בפינוי בינוי, בשל היקף הפרויקט.

וההשלכות המהותיות יותר (הריסה מלאה ובנייה מחדש).

הרוב המחייב גבוה יותר.

ולעיתים מגיע ל-80% מבעלי הדירות לצורך הגשת תביעת סרבנות.

הפרטים הקטנים האלה הם הקובעים.

מעבר למספרים היבשים: האסטרטגיה המנצחת.

אז עכשיו אתם מבינים את המספרים.

את החוקים.

ואת ה"סרבנים".

אבל פינוי בינוי הוא לא רק משפט.

הוא גם אסטרטגיה.

הוא פסיכולוגיה.

והוא אמון.

הכוח שבשקיפות: למה תקשורת פתוחה שווה זהב?

דיירים חוששים מהלא נודע.

הם רוצים לדעת בדיוק מה קורה.

מתי.

ומה הם מקבלים.

שקיפות היא המפתח.

פגישות דיירים סדירות.

הסברים ברורים.

מענה על שאלות.

גם אם הן חוזרות על עצמן בפעם המיליון.

היכולת להציג את הפרויקט בצורה מסודרת.

להראות את התועלות.

ולפזר חששות.

יכולה להפוך סרבנים פוטנציאליים לתומכים נלהבים.

כי אמון, הוא המטבע החשוב ביותר כאן.

והוא לא נקנה בכסף.

התמחות היא לא מילה גסה: איך לבחור את הצוות הנכון?

פרויקטים כאלה הם לא לכל אחד.

הם דורשים מומחיות.

בכל הרמות.

מבחירת יזם איתן ובעל ניסיון.

ועד ליווי משפטי צמוד ובלתי מתפשר.

משרד עורכי דין שמתמחה בתחום.

שיודע לזהות את המוקשים עוד לפני שהם מופיעים.

שיודע לנהל משא ומתן מורכב.

ולייצג את האינטרסים שלכם.

בלי פשרות מיותרות.

כי בעולם המשפט המסחרי, ובעיקר בעולמות הנדל"ן.

הניסיון מדבר.

היצירתיות פותחת דלתות.

והבנה עמוקה של כל הפרטים הקטנים.

היא זו שעושה את ההבדל.

בין פרויקט שממריא.

לכזה שנשאר על הקרקע.

אז מה למדנו? (רמז: זה הרבה יותר ממה שחשבתם).

הבנת "הרוב הדרוש" בפינוי בינוי היא לא רק קריאת סעיפי חוק יבשים.

זוהי תובנה עמוקה לעולם שלם של אינטרסים, יחסים ומשפט.

למדנו שהמספרים משתנים.

שה"סרבן" הוא לא תמיד מילה גסה.

ושהדרך לרוב הנכסף עוברת דרך תקשורת, שקיפות ובעיקר – ליווי מקצועי מהשורה הראשונה.

פרויקט פינוי בינוי הוא הזדמנות בלתי רגילה.

להשבחת נכסים.

לשיפור איכות החיים.

ולתרומה משמעותית לנוף העירוני.

אל תתנו לפרטים הקטנים לעצור אתכם.

כי עם הידע הנכון.

והליווי המקצועי המתאים.

המספרים יעבדו לטובתכם.

והפרויקט שלכם יהפוך למציאות.

בלי דרמות מיותרות.

אלא בהצלחה.

גדולה.