לפני קניית משרד להשקעה – מה חשוב לדעת

רגע לפני שאתם מצטרפים לטרנד החם בשוק – קניית משרד להשקעה – כמה דברים שחשוב לדעת

התמורות בשוק הנדל"ן, כמו גם הקיפאון המסתמן בשוק הדיור, הובילו לפריחתו של אפיק השקעה חדש בנדל"ן – קניית משרדים במגדלים באזורי ביקוש, לצורך השכרתם. לפני שרצים לבצע קניית משרד להשקעה, כמה דברים שחשוב לדעת – על מנת להבטיח שכספכם לא יושם על קרן הצבי:

הקיפאון היחסי בשוק הדיור, כמו גם צעדיה הדרסטיים של הממשלה בניסיון למגר את המשקיעים בשוק זה, הובילו לפריחתו של אפיק השקעה חדש בנדל"ן – אפיק הנדל"ן המסחרי.

בעוד בעבר, רף הכניסה לאפיק השקעה זה דרש סכומים נאים ואף גבוהים מאלו הנדרשים בתחום הדיור, הרי שכיום, מציעות מספר חברות ויזמים להשקיע בתחום, באמצעות רכישת יחידת משרדים, לרוב במגדלים באזורי ביקוש, בעלות הנעה בין 300,000-500,000 אלף שקלים.

בדרך כלל, המדובר במשרד הנמכר כחלק מקומת משרדים, הנרכשת כולה על ידי יזם, מפוצלת ליחידות משרדים להשקעה בעלויות האמורות, כאשר כל יחידה מושכרת על ידי הרוכש בתשואה שנתית של כ – 9%.

העלות הנמוכה יחסית בהשקעה זאת, המקנה בעלות בנכס בלב אזורי הביקוש העסקיים, מחד, והתשואה השנתית המכובדת מאידך, גורמת לאפיק השקה זה לקרוץ לא רק למשקיעים שהתמורות בשוק הדיור, כמו גם צעדי הממשלה, הובילו אותם לחפש אפיקי השקעה נוספים בנדל"ן – אלא אף לאנשים מן השורה – שאינם משקיעים ככלל – שצברו במשך השנים כספים לא רבים והם מעוניינים להשקיע אותם בנדל"ן וממילא לא נכללו מלכתחילה בתחום המשקיעים בשוק הדיור.

יחד עם זאת, כמשרד שייצג עשרות רוכשי משרדים בשנים האחרונות, כמו גם יזמים של פרויקטים כאלו, אנו עדים לא אחת לבעיות שונות הקיימות באפיק השקעה זה, המחייבות תשומת לב מירבית וידע רלוונטי, במטרה להבטיח שכספכם לא יושם על קרן הצבי.

לכן, לפני שמתקשרים בחוזה מחייב להשקעה במשרדים, חשוב ביותר לשים לב לכמה דברים, בכדי להבטיח שאתם בדרך להשקעה שתניב את הפירות לה אתם מייחלים: ראשית, חשוב להבין, כי לרוב, המשרד המוצע למכירה הוא חלק מקומה שלמה, שנבנתה כמעטפת ופוצלה ליחידות משרדים. במצב דברים זה, הבעלות על המשרד המוצע אינה בעלות במשרד ספציפי, אלא בעלות באחוז מסוים מהנכס כולו (לדוגמא – קומת המשרדים), באופן שהחלוקה הפנימית של יחידות המשרדים נקבעת בין בעלי המשרדים בהסכם שיתוף, ולא מסומנת כתת חלקה נפרדת בטאבו. בעלות משותפת זאת, עשויה להיות פתח לבעיות שונות, לדוגמא כאשר אחד מבעלי המשרדים לא מקיים את חובותיו, לא משלם ארנונה, וכדומה – דבר שמחייב כי הסכם השיתוף יבטיח את מלוא זכויותיכם במקרה כמו זה. סוגיות נוספות שנגזרות מצורת בעלות ייחודית זאת, קשורות לרישום הזכויות בנכס, לרישומה של הערת אזהרה, ואף לקבלת משכנתא ככל שהיא נדרשת ועוד – דבר היוצר עסקה מורכבת, המצריכה ליווי של משרד עורכי דין שלו ידע וניסיון בתחום.

למחלקת הנדל"ן המסחרי במצנר גולדשטיין התמחות מיוחדת בתחום, הן בייצוג רוכשים והן בייצוג יזמים, בהיותה מלווה פרויקטים מן הגדולים בישראל בתחום המשרדים – בהם "מגדלי אלון" בתל אביב.

מאת: עו"ד דב מצנר – שותף, וראש מחלקת נדל"ן מסחרי