ערבויות חוק מכר בתמ"א: הסודות שהקבלנים מסתירים מכם

החומה הבלתי נראית: איך ערבויות חוק מכר שומרות על הדירה והכסף שלכם בפרויקטי תמ"א 38

אתם נכנסים לפרויקט תמ"א 38.
זה מרגש.
הדירה הישנה שלכם הולכת לעבור מהפך.
תוסיפו מרפסת שמש.
ממ"ד.
אולי אפילו קומה חדשה מעל.
הבניין כולו יתחזק.
יראה חדש.
וערך הדירה שלכם?
צפוי לזנק.
אבל רגע.
יש גם צדדים פחות זוהרים לעסקה הזו.
אתם בעצם "מוכרים" את הדירה הישנה שלכם לקבלן.
כדי לקבל בסוף דירה חדשה בבניין משודרג.
אתם מפנים את הבית שלכם.
הולכים לגור בשכירות.
לפעמים לשנים.
תוך כדי שהקבלן בונה.
לפעמים נתקע.
לפעמים יש הפתעות.
מה קורה אם הקבלן נקלע לקשיים?
עוזב את הפרויקט?
פשט רגל?
או סתם לא עומד בהתחייבויות שלו כלפיכם?
מי שומר על ההשקעה שלכם?
על הדירה שלכם שכבר פיניתם?
על הכסף שאולי כבר שילמתם (כן, גם בתמ"א לפעמים יש מנגנוני תשלום מסוימים או שווי כספי מוגדר)?
זה בדיוק התפקיד של "ערבות חוק מכר".
מושג שנשמע יבש.
אבל הוא קריטי.
מגן עליכם.
נותן לכם שקט נפשי.
או לפחות אמור לתת.
המאמר הזה יפרק לכם את הנושא הזה לגורמים.
בלי בולשיט.
בלי ללכת מסביב.
נעבור על כל מה שאתם חייבים לדעת.
כבעלי דירות בתמ"א.
כדי שהחלום לא יהפוך לסיוט.
תתכוננו.
זה הולך להיות מעניין.

למה לעזאזל צריך ערבות בכלל? ועוד בפרויקט תמ"א 38?

בואו נשים את הדברים על השולחן.
כשאתם קונים דירה "על הנייר", בין אם זה בבניין חדש רגיל ובין אם זה בפרויקט תמ"א 38 מורכב, אתם בעצם נותנים לקבלן כסף.
או, במקרה של תמ"א, שווי כספי משמעותי בדמות הדירה הקיימת שלכם וזכויות הבנייה עליה.
אתם נותנים לו את זה הרבה לפני שאתם מקבלים את התמורה המלאה.
הדירה החדשה.
יש כאן פער.
פער של זמן.
ופער של סיכון.
חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, נולד בדיוק בשביל זה.
לפני החוק הזה, קבלנים היו עלולים לקחת כסף.
ולא לספק את הסחורה.
או להיעלם.
להשאיר רוכשים בלי כסף ובלי דירה.
החוק בא להגן על הרוכשים.
החוליה החלשה בעסקה.
ולחייב את הקבלנים לתת בטוחות.
בטוחות כספיות.
שיבטיחו שאם משהו משתבש.
והקבלן לא יכול או לא רוצה למסור את הדירה.
הכסף שלכם או שווי הדירה שלכם יהיה מוגן.
תוכלו לקבל אותו בחזרה.
או לפחות חלק משמעותי ממנו.

עכשיו, למה תמ"א 38?
פרויקטי תמ"א הם על סטורואידים בכל מה שקשור למורכבות וסיכון.
זה לא סתם בניין חדש על מגרש פנוי.
אתם חיים בבניין קיים.
מפנים אותו.
עוברים לדיור חלופי.
לפעמים הבנייה מתבצעת כשהחלק השני של הבניין עדיין מאוכלס (בפרויקטים של חיזוק ותוספת).
יש המון בעלי דירות.
לכל אחד הצרכים והאינטרסים שלו.
יש אישורים מורכבים.
הסכמים מול רשויות.
הסכמים מול בנקים מלווים (כן, גם בפרויקטי תמ"א יש בנקים מלווים, והם סיפור בפני עצמו).
יש סיכונים הנדסיים.
תכנוניים.
משפטיים.
ופיננסיים.
עצם העובדה שהקבלן "משלם" לכם בזכויות בנייה ודירה עתידית ולא בכסף מזומן על הדירה הישנה, הופכת את הסיכון שלכם למוחשי יותר.
אתם נותנים לו נכס קיים בעל ערך.
ומקבלים הבטחה לנכס עתידי.
הערבות היא בעצם החומה שמגנה על שווי הנכס הקיים שלכם.
ועל התמורה העתידית.
על הזכויות שלכם.

• סיכון הקבלן: האם הוא איתן כלכלית? האם יש לו ניסיון בפרויקטים כאלה?
• סיכון הפרויקט: האם הוא ריאלי מבחינה הנדסית ותכנונית? האם הבנק המלווה באמת נכנס לתמונה?
• סיכון התזרים: האם לקבלן יש מספיק כסף לסיים את הפרויקט?
• סיכון האישורים: האם יתקבלו כל ההיתרים בזמן?

בקיצור, בתמ"א, הערבות היא לא רק "nice to have".
היא "must have".
חגורת ההצלה הפיננסית שלכם.

פותחים את הארנק: אילו סוגי ערבויות "חוק מכר" אתם עשויים לקבל? (רמז: לא הכל באמת כסף מזומן)

חוק המכר קובע רשימה סגורה של בטוחות שהקבלן יכול לתת לרוכש.
הבטוחה הנפוצה ביותר, ולרוב גם המועדפת על ידי רוכשים (ובצדק), היא הערבות הבנקאית.
אבל יש עוד אופציות.
שחשוב להכיר.

השוויצרית הבלתי מעורערת: ערבות בנקאית "חוק מכר"

זוהי הבטוחה החזקה ביותר.
הנקייה ביותר.
והבטוחה ביותר עבורכם.
ערבות בנקאית היא התחייבות בלתי מותנית של בנק.
לשלם לכם סכום כסף מסוים.
על פי דרישה ראשונה שלכם.
אם יתקיים אחד התנאים שנקבעו בחוק (מיד נדבר עליהם).
הבנק שהנפיק את הערבות חייב לשלם לכם.
נקודה.
הוא לא יכול להעלות טענות כלפי הקבלן.
לא יכול להתחמק.
הכסף שמור אצל הבנק.
והוא התחייב לתת לכם אותו במקרה הצורך.
בפרויקטי תמ"א, לרוב הערבות הזו ניתנת לכל בעל דירה.
לפני שהוא מפנה את הדירה שלו.
וגובהה צמוד לשווי הדירה החדשה שהוא אמור לקבל.
צמוד למדד תשומות הבנייה, כמובן.
כדי לשמור על הערך הריאלי של הכסף שלכם.

אחותה המורכבת: פוליסת ביטוח "חוק מכר"

אופציה נוספת, שפחות אהובה על רוכשים (ולא בכדי), היא פוליסת ביטוח.
כן, חברת ביטוח יכולה להנפיק לכם פוליסה.
שהיא בעצם תחליף לערבות הבנקאית.
על הנייר, המנגנון דומה.
חברת הביטוח מתחייבת לשלם לכם.
אם יתקיים אחד התנאים הקבועים בחוק.
אבל בחיים האמיתיים?
מימוש פוליסת ביטוח יכול להיות מורכב יותר.
חברות ביטוח נוטות להיות זהירות.
לבדוק את התביעה לעומק.
לפעמים "לחפש" סיבות לא לשלם.
גם אם בסוף הן משלמות, התהליך עשוי להיות ארוך ומייגע יותר בהשוואה למימוש ערבות בנקאית.
במיוחד כשמדובר בפרויקטים מורכבים כמו תמ"א.
שם יש אלמנטים ביטוחיים נוספים (ביטוח קבלנים, ביטוח צד ג', וכו').
חשוב להבין מה מקבלים.
ולהיות מוכנים לאפשרות של תהליך קצת פחות "חלק" מאשר בבנק.

יש עוד סוגי בטוחות בחוק (שעבוד על מקרקעין, הערת אזהרה, ערבות בנקאית להחזר הלוואה ליווי).
אבל בפרויקטי תמ"א 38, ככלל, הבטוחה המרכזית שתקבלו (או שצריכים לקבל) בעת מסירת החזקה בדירתכם הישנה, תהיה ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח.
וזה מה שבאמת רלוונטי עבורכם בשלב הזה.

אז כמה כסף "שווה" הערבות הזו? והאם היא נשארת קבועה לנצח? (ספוילר: לא)

גובה הערבות הוא עניין קריטי.
החוק אומר שהוא צריך להיות בסכום ששילמתם עד לאותו שלב.
אבל בפרויקט תמ"א 38, אתם לרוב לא משלמים כסף.
אתם "משלמים" בדירה שלכם.
בשווי שלה.
לכן, בפרויקטי תמ"א, הערבות צריכה לשקף את שווי הדירה החדשה שאתם אמורים לקבל.
כפי שנקבע בהסכם התמ"א.
זה יכול להיות שווי שוק של דירה דומה באזור.
או סכום מוסכם שרשום בהסכם.
נקודה חשובה: הערבות צמודה למדד תשומות הבנייה.
למה?
כי עלויות הבנייה עולות.
אם הקבלן פושט רגל באמצע הפרויקט, מי שיצטרך להשלים אותו (או אתם, או בנק ליווי אחר) יצטרך לבנות במחירי היום.
צמדת המדד מבטיחה שהערבות תשמור על כוח הקנייה שלה.
ותספיק (או לפחות תהיה קרובה מספיק) לכיסוי עלויות ההשלמה.
הצמדה זו היא אוטומטית.
הסכום נקוב בערבות עצמה צמוד.
אל דאגה.

מה קורה עם גובה הערבות לאורך הפרויקט?
בתמ"א 38, לרוב מקבלים את הערבות בשלב מסירת החזקה בדירה הישנה לקבלן.
גובהה משקף את שווי הדירה החדשה.
הוא נשאר צמוד למדד.
הוא לא אמור לקטון.
רק לצמוח עם עליית המדד.
עד שתקבלו את הדירה החדשה.
ואז הערבות תפקע.
או תוחזר לקבלן/לבנק.

מתי החומה הבלתי נראית נמסרת לידיים שלכם? (ולא, זה לא תמיד בחתימה על ההסכם)

זו נקודה קריטית, במיוחד בתמ"א.
בחוק המכר הרגיל, על כל תשלום שרוכש משלם לקבלן לפני קבלת הדירה, הקבלן חייב לתת בטוחה.
לרוב, הערבות הבנקאית ניתנת מיד לאחר התשלום הראשון.
בפרויקטי תמ"א המודל קצת שונה.
אתם לרוב לא משלמים כסף מזומן בהתחלה.
אתם נותנים את הדירה שלכם.
אבל אתם נותנים אותה פיזית רק בשלב מסוים.
כשנכנסים לדיור חלופי.
ולרוב, רק בשלב הזה, או בסמוך לו, מקבלים את הערבות.
גובה הערבות בשלב זה צריך להיות כאמור, בשווי הדירה החדשה.
חשוב לוודא שההסכם שלכם קובע במפורש מתי בדיוק אתם זכאים לקבל את הערבות.

מה קורה אם מגיע המועד לקבל את הערבות.
ולא קיבלתם אותה?
זו נורת אזהרה אדומה בוהקת!
הקבלן מפר את ההסכם.
והפרה כזו, של אי מתן בטוחה לפי חוק מכר, היא לרוב הפרה יסודית של ההסכם.
אתם לא אמורים לפנות את הדירה שלכם.
לפני שקיבלתם את הערבות התקינה.
נקודה.
אל תתפשרו על זה.
לעולם.

רגע האמת: מתי "מושכים" את הכסף מהערבות? (כי לפעמים דברים משתבשים)

התקווה היא כמובן שלעולם לא תצטרכו להשתמש בערבות.
שהפרויקט יסתיים בזמן.
בלי דרמות.
אבל אם חלילה דברים לא הולכים לפי התוכנית.
הערבות נועדה להגן עליכם.
החוק מפרט את המקרים בהם אתם זכאים לממש את הערבות (או את הפוליסה).
המקרים העיקריים:

• הקבלן לא מסר את הדירה במועד שנקבע בהסכם. ועברה תקופה מסוימת מעבר למועד זה (לרוב החוק מדבר על איחור משמעותי, חשוב לבדוק מה ההסכם שלכם קובע).
• ניתן צו כינוס נכסים או פירוק נגד הקבלן. כלומר, הקבלן נקלע לחדלות פירעון. זה המקרה הקלאסי שבו הערבות נועדה להגן עליכם.
• הוטל עיקול על הדירה. עיקול שמפריע לכם לקבל חזקה נקייה בדירה.
• זכויותיכם בדירה אינן ניתנות לרישום. בשל סיבה שקשורה לקבלן. למשל, אם הוא לא השלים את הליכי הפרצלציה או רישום הבית המשותף.

חשוב לדעת:
מימוש ערבות בנקאית "חוק מכר" אמור להיות פשוט.
אתם ניגשים לבנק המנפיק.
מציגים את הערבות המקורית (לכן חשוב לשמור עליה!).
ומצהירים שהתקיים אחד מהתנאים שבחוק.
הבנק חייב לשלם לכם את סכום הערבות (צמוד למדד).
כאמור, במימוש פוליסת ביטוח התהליך עשוי להיות פחות מהיר.
ייתכן שתצטרכו להוכיח לחברת הביטוח שהתקיים התנאי המזכה.

שאלות בוערות מהשטח: 7 דברים שבעלי דירות בתמ"א תמיד רוצים לדעת על ערבויות

עבדכם הנאמן נשאל לא מעט שאלות על ערבויות בפרויקטי תמ"א.
הנה כמה מהנפוצות והחשובות ביותר:

שאלה 1: קיבלתי פוליסת ביטוח במקום ערבות בנקאית. זה מספיק בטוח?
תשובה: על פי חוק, כן. בפועל, מימוש פוליסה יכול להיות פחות מיידי וחלק ממימוש ערבות בנקאית. חשוב לבדוק מי חברת הביטוח, מה המוניטין שלה במימוש תביעות, ולקרוא היטב את הפוליסה (בעזרת עורך דין, כמובן). עדיפות ראשונה היא תמיד ערבות בנקאית.

שאלה 2: הקבלן רוצה לתת לי ערבות רק על חלק משווי הדירה החדשה. מותר לו?
תשובה: חד משמעית לא! בפרויקט תמ"א 38 שבו אתם מפנים דירה קיימת, הערבות צריכה להיות על מלוא שווי הדירה החדשה שאתם אמורים לקבל, צמוד למדד תשומות הבנייה. אל תסכימו לפחות מזה.

שאלה 3: הקבלן נתן לי הערת אזהרה בטאבו במקום ערבות. זה טוב?
תשובה: הערת אזהרה היא בטוחה חשובה, אבל היא לא תחליף לערבות חוק מכר בפרויקט שבו פיניתם את הדירה או שילמתם חלק מהכסף. הערת האזהרה מונעת מהקבלן למכור את הדירה לאחרים, אבל היא לא מבטיחה לכם שקל אם הפרויקט קורס. ערבות חוק מכר היא הבטוחה הפיננסית שאתם צריכים.

שאלה 4: מתי בדיוק הערבות פוקעת?
תשובה: הערבות אמורה להיות תקפה עד למועד מסירת החזקה בדירה החדשה לכם ורישום הזכויות על שמכם (או לכל הפחות רישום הערת אזהרה לטובתכם). חשוב לוודא שתוקף הערבות הוא עד לתאריך מאוחר מספיק, שיכסה את כל התקופה הרלוונטית עד קבלת הדירה בפועל. לעיתים, הערבות תפקע רק לאחר רישום מלא של הבניין החדש (בית משותף, תיקון צו בית משותף).

שאלה 5: הקבלן מבקש שאחזיר לו את הערבות לפני קבלת הדירה. מה לעשות?
תשובה: בשום פנים ואופן לא! הערבות היא ההגנה שלכם עד שתקבלו את הדירה החדשה. אל תחזירו את הערבות עד שהדירה בבעלותכם המלאה והמוגנת, וכפי שנקבע בהסכם.

שאלה 6: האם מותר לשעבד את הערבות הבנקאית שלי?
תשובה: ערבות חוק מכר היא אישית לבעל הדירה והיא "על פי דרישה ראשונה", כלומר מיועדת למימוש קל ומהיר על ידי בעל הערבות בלבד. שעבוד עליה עשוי לפגוע ביכולת המימוש המיידית שלה. ככלל, שעבודים על ערבויות חוק מכר הם דבר בעייתי וצריך לבדוק כל מקרה לגופו בחשדנות רבה.

שאלה 7: מה ההבדל בין ערבות "על פי דרישה" לערבות אחרת?
תשובה: ערבות "על פי דרישה" (Demand Guarantee) היא מה שהחוק דורש. זה אומר שהבנק/חברת הביטוח חייבים לשלם לכם רק על סמך הדרישה שלכם והצהרה על התקיימות התנאים שבחוק, בלי צורך להציג הוכחות נוספות או לעבור תהליך מורכב מול הקבלן או בתי משפט. זו הבטוחה החזקה ביותר.

ה"צ'ק ליסט" הקצר שלכם: 10 דברים שאתם חייבים לבדוק בערבות (אל תתעצלו!)

אוקיי, אז הבנתם שערבות חוק מכר זה חשוב.
אבל איך נראית ערבות טובה?
או פוליסה טובה?
איך מוודאים שמה שקיבלתם באמת מגן עליכם?
הנה 10 דברים קטנים (אבל סופר קריטיים) לבדוק:

• מי המנפיק? האם זה בנק מוכר ויציב בישראל? או חברת ביטוח מוכרת ומאושרת למתן בטוחות לפי חוק מכר?
• האם מצוין במפורש שמדובר ב"ערבות בנקאית על פי חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973" או "פוליסת ביטוח על פי חוק המכר (דירות)…"?
• האם סכום הערבות נקוב במפורש? והאם הוא מתאים לשווי הדירה החדשה שלכם כפי שמופיע בהסכם?
• האם מצוין במפורש שהסכום צמוד למדד תשומות הבנייה?
• האם מצוין מועד פקיעת הערבות? והאם הוא מספיק מאוחר?
• האם הערבות היא "על פי דרישה ראשונה"? (חשוב ביותר בערבויות בנקאיות)
• האם הערבות מיועדת לכם ספציפית, בעלי הדירה הרלוונטיים, ולא למישהו אחר?
• האם שונו תנאי המימוש הקבועים בחוק? (לא אמורים לשנות!)
• האם יש הגבלות או תנאים חריגים שעלולים להקשות על מימוש הערבות?
• האם אתם מקבלים את המקור של הערבות או הפוליסה לידיכם ושומרים עליו במקום בטוח?

רשימה ארוכה?
אולי קצת.
אבל בדיקה יסודית של הנקודות הללו שווה לכם המון שקט נפשי.
ותמנע מכם צרות גדולות בהמשך.

אז איך מוודאים שאתם לא נשארים "עירומים" מול הקבלן? התפקיד הקריטי של הליווי המשפטי הנכון

אפשר לקרוא מאמרים באינטרנט.
אפשר לשאול חברים.
אבל כשמדובר בנכס הכי יקר שלכם.
ובעסקה מורכבת כמו פרויקט תמ"א 38.
אין תחליף לייעוץ משפטי מקצועי.
ועדיף, מומחה בתחום המקרקעין המסחרי והתחדשות עירונית.

עורך הדין שלכם הוא השומר שלכם בסיפור הזה.
הוא בודק את טיוטת ההסכם.
מוודא שכל ההגנות שלכם קיימות.
כולל כמובן, סעיפים ברורים ומפורטים לגבי ערבויות חוק המכר.
מתי אתם זכאים לקבל אותן.
באיזה גובה.
מאיזה סוג.
הוא מוודא שבפועל, כשהגיע הרגע, אתם אכן מקבלים את הערבות הנכונה.
בודק את נוסח הערבות.
מוודא שהיא תקינה.
שעומדת בדרישות החוק.
ושלא הוכנסו בה "טוויסטים" קטנים.
שעלולים לסבך לכם את החיים אם תצטרכו לממש אותה.
פירמות מובילות בתחום מבינות שהערבות היא רק חלק מהפאזל הרחב יותר של בטוחות וסיכונים בפרויקטים מורכבים כמו תמ"א.
נדרשת הבנה עמוקה לא רק של החוק היבש.
אלא גם של העולם המסחרי והפיננסי של הפרויקט.
של יחסי הכוחות.
של הסיכונים האמיתיים בשטח.
רק ליווי שמסתכל על התמונה המלאה.
ועם ניסיון פרקטי בעבודה מול קבלנים, בנקים, ורשויות.
יכול להבטיח שאתם באמת מוגנים.
ושאתם מבינים בדיוק מה אתם מקבלים.
ומתי.

אז אל תתקמצנו על הליווי המשפטי.
זו ההשקעה הכי טובה שלכם בפרויקט.

לסיכום?
פרויקטי תמ"א 38 מציעים הזדמנות אדירה לשדרג את איכות החיים ושווי הנכס שלכם.
אבל הם טומנים בחובם גם סיכונים לא מבוטלים.
ערבות חוק מכר היא כלי חיוני.
החומה הבלתי נראית שמגנה עליכם.
שומרת על שווי הדירה הקיימת שלכם.
ומבטיחה (עד כמה שניתן) שגם אם הקבלן ייקלע לקשיים, לא תישארו בלי כלום.
הבנת הנושא הזה לעומק.
ובדיקה קפדנית של הערבות או הפוליסה שאתם מקבלים.
הן קריטיות.
פנו תמיד לייעוץ משפטי מקצועי ומתמחה.
כדי לוודא שאתם עושים את זה נכון.
ושאתם יכולים לישון בשקט בלילה.
בזמן שהבניין שלכם מקבל חיים חדשים.