רוב דרוש לפרויקט תמ"א: כל מה שהיזם לא מספר לכם

הפוטנציאל הטמון בפרויקט התחדשות עירונית מרגש, אין ספק.

דירה חדשה, ערך עולה, איכות חיים משופרת.

זו תמונה שרבים חולמים עליה כשהם מסתכלים על הבניין הישן שלהם.

אבל בין החלום למפתח החדש עומד מכשול אחד משמעותי.

זה לא הבנקים, לא הקבלנים, ולפעמים אפילו לא הבירוקרטיה.

זה השכנים.

או ליתר דיוק, ההסכמה של השכנים.

ברוכים הבאים לעולם המורכב של הרוב הדרוש לפרויקט תמ"א.

זהו הציר המרכזי שעליו קם או נופל כל מהלך של התחדשות עירונית.

וכדי שהחלום לא יהפוך לסיוט משפטי, צריך להבין בדיוק את הכללים.

ואת הכללים האלה, בואו נודה על האמת, לא לומדים בבית ספר.

המאמר הזה נועד לעשות קצת סדר בבלגן.

לצלול עמוק לתוך המספרים.

להבין למה זה לא פשוט כמו שזה נשמע.

ולמה לפעמים שכן אחד יכול לעצור פרויקט של מאה דירות.

אם אתם שוקלים פרויקט תמ"א בבניין שלכם, או כבר בעיצומו.

ואם אתם מנסים לפענח את הקוד המשפטי מאחורי ההסכמות.

הגעתם למקום הנכון.

בואו נתחיל.

המספרים הקסומים של תמ"א 38: כמה שכנים באמת צריכים להגיד 'כן'?

על פניו, נשמע פשוט, נכון?

פרויקט תמ"א נועד לשפר את הבטיחות והנראות של בניינים ישנים.

זה טוב לכולם.

מי יסרב לדבר טוב?

ובכן, מסתבר שהרבה אנשים, מסיבות שונות ומשונות.

אבל החוק מבין שגם אם שכן אחד או שניים מתעקשים להישאר בחוץ.

אי אפשר לעצור קדמה בשם ההתנגדות.

לכן, הוא קובע ספים של הסכמה.

רוב מסוים של בעלי הדירות צריך להסכים.

אבל זה לא סתם "רוב".

זה רוב שמשתנה בהתאם לסוג הפרויקט.

וזה הופך את העניין למעניין.

הכלל הבסיסי: האם 60% זה באמת מספיק?

ברוב המקרים, נקודת המוצא בחוק (סעיף 5 לחוק פינוי ובינוי (פיצויים)) מדברת על רוב פשוט.

אבל לא רוב רגיל כמו בוועד בית.

מדובר ברוב של בעלי הדירות.

זה אומר שלכל דירה יש קול אחד.

לא משנה גודלה או שוויה.

וגם רוב זה, 60% מבעלי הדירות, הוא רק נקודת פתיחה.

בפועל, הדרישות משתנות.

הרוב שבאמת קובע: המספרים שחייבים להכיר

החוק מבחין בין שני סוגי עיקריים של פרויקטי תמ"א 38:

• תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת): כאן לרוב מוסיפים קומות, מרפסות, מעלית, ממ"דים, משפצים חזיתות ומחזקים את הבניין בפני רעידות אדמה. הדיירים נשארים לגור בבניין בזמן הבנייה (אפילו שזה סיוט לפעמים).
• תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש – פינוי בינוי במסלול תמ"א): הבניין הישן נהרס לחלוטין, ובמקומו נבנה בניין חדש ומודרני. הדיירים מקבלים דירה חדשה בבניין החדש (לרוב גדולה יותר ובסטנדרט גבוה משמעותית), ובזמן הבנייה הם שוהים בדיור חלופי על חשבון היזם.

לכל אחד מהמסלולים האלה יש דרישות רוב שונות, והן הרבה יותר ספציפיות מ-60% הכללי.

מסלול תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת) – כמה מסכימים?

במסלול הזה, שדיירים נשארים לגור בבניין, החוק מקל מעט בדרישות ההסכמה הראשוניות, אבל גם כאן יש ניואנסים.

הכלל המנחה הוא רוב של 67% מבעלי הדירות.

כן, שני שלישים.

אבל שימו לב טוב:

• זה 67% מבעלי הדירות בכל הבניין.
• ולא סתם 67%, אלא 67% שהדירות שלהם מהוות לפחות 67% מהרכוש המשותף הצמוד לדירות. זה קצת מסובך, וזה נועד למנוע מצב שבו רוב קטן של דירות קטנות יכפה פרויקט על מיעוט של דירות גדולות.

אז אם יש לכם בניין עם 10 דירות בגדלים שונים.

אתם צריכים הסכמה של לפחות 7 בעלי דירות.

וגם לוודא שהשטח היחסי של 7 הדירות הללו מהרכוש המשותף (שנקבע לרוב לפי שטח הדירה) עולה על 67% מכלל הרכוש המשותף הצמוד לדירות.

בניינים עם דירות בגדלים אחידים לרוב יסתפקו ב-67% מהדיירים.

בבניינים עם הבדלים גדולים בגדלים? פה מתחיל כאב הראש, וצריך לחשב את זה במדויק.

מסלול תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) – הרוב הדרקוני יותר

כאן, כשהדיירים נדרשים לעזוב את הבית למשך תקופת הבנייה, החוק מחמיר בצדק.

הוא דורש הסכמה רחבה יותר.

ופה נכנסים למשחק מספרים חדשים לגמרי.

הרוב הדרוש במסלול פינוי-בינוי (גם כשזה תמ"א 38/2) הוא 80% מבעלי הדירות.

ושוב, זה לא רק 80% מהדיירים.

זה 80% מבעלי הדירות שדירותיהם מהוות לפחות 80% מהרכוש המשותף הצמוד לדירות.

כן, אותה דרישה כפולה, רק עם מספר גבוה יותר.

ולמה 80%? כי ההשלכות על הדיירים משמעותיות יותר.

פינוי מהבית זה לא עניין של מה בכך.

והמחוקק רוצה לוודא שיש תמיכה רחבה באמת לפרויקט כזה.

אז לסיכום ביניים קצר:

• תמ"א 38/1 (חיזוק): 67% מהדיירים ו-67% מהרכוש המשותף.
• תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה): 80% מהדיירים ו-80% מהרכוש המשותף.

פשוט, נכון? ובכן, לא כל כך מהר.

הסכמה לפרויקט קומפלקסי? 100%?

יש מקרים מורכבים יותר.

למשל, אם הפרויקט כרוך בשינויים משמעותיים במיוחד ברכוש המשותף.

או אם מדובר בתוספות בנייה שיכולות לפגוע באופן ממשי בדיירים מסוימים.

במקרים חריגים, שינויים מסוימים דורשים הסכמה של כל בעלי הדירות.

כן, 100%.

אפילו שכן אחד שמתנגד יכול להטיל וטו.

אבל אל ייאוש.

רוב פרויקטי התמ"א נופלים תחת הקטגוריות ה"רגילות" של 67% או 80%.

המפתח הוא להבין בדיוק איזה סוג פרויקט זה.

ואילו סעיפים בהסכם עם היזם עלולים לדרוש רוב גבוה יותר.

כששכן אחד אומר 'לא': מה עושים עם הסרבנים?

מצאתם יזם.

הכנתם תוכניות.

אספתם חתימות.

הגעתם ל-67% או ל-80% הדרושים (כל הכבוד, זה לא קל!).

אבל יש עדיין כמה שכנים שמתנגדים.

אולי הם חוששים מהבנייה.

אולי הם לא סומכים על היזם.

אולי הם פשוט ציניקנים.

או, במקרים מסוימים, אולי יש להם סיבות מוצדקות.

פה נכנס לתמונה הסעיף הכי חשוב בחוק התמ"א – הסעיף שעוסק ב"שכנים סרבנים".

לא כל התנגדות היא סוף העולם

החוק לא משאיר את הדיירים שרוצים את הפרויקט חסרי אונים מול מיעוט מתנגד.

הוא מאפשר לפנות לערכאות משפטיות.

לרוב, זו תהיה תביעה לפירוק שיתוף או תביעה על פי החוק המיוחד שעוסק בתמ"א.

בית המשפט או המפקח על רישום המקרקעין (תלוי בסוג התביעה) יכולים לאשר את הפרויקט למרות ההתנגדות.

בתנאי כמובן שהרוב הדרוש הושג.

ושסיבת ההתנגדות של השכן אינה סבירה.

מתי התנגדות נחשבת "לא סבירה"? 5 קריטריונים חשובים

ופה זה נהיה באמת מעניין.

בית המשפט לא יכפה פרויקט אם ההתנגדות לגיטימית.

אבל מהי התנגדות לגיטימית?

הפסיקה הגדירה שורה של מצבים שבהם התנגדות עשויה להיחשב בלתי סבירה, למשל:

1. ניסיון לסחוט תמורה מוגדלת: כשהשכן המתנגד דורש מהיזם תנאים טובים משמעותית מאלה שמקבלים שאר הדיירים, רק בגלל שהוא יודע שהוא יכול לעצור את הפרויקט. זה סחטנות, ובתי המשפט לא אוהבים את זה.
2. חשש לא מבוסס מהבנייה: אם השכן מתנגד רק בגלל שהוא חושש מרעש, אבק או אי-נוחות זמנית, בעוד שההסכם כולל פתרונות סבירים (דיור חלופי, פיצוי על עגמת נפש וכו').
3. טענות כלליות על היזם: אלא אם כן יש הוכחות מוצקות לבעיות מהותיות עם היזם (פשיטת רגל קודמת, הרשעות חמורות, היעדר ניסיון מוכח), טענות כלליות נגד היזם לא יעמדו בפני בית המשפט.
4. סכסוכי שכנים קודמים: בית המשפט לא יאפשר לשכן לנקום בשכניו באמצעות התנגדות לפרויקט, אם ההתנגדות נובעת מאירועים קודמים שאינם קשורים לפרויקט עצמו.
5. היעדר כל סיבה הגיונית: לפעמים אין לשכן סיבה אמיתית להתנגדות, אלא רק רצון עקרוני לומר "לא". גם זה לא יעבור בקלות.

מצד שני, התנגדות עשויה להיחשב סבירה אם היא נובעת, למשל:

• מפגם מהותי בהסכם: אם ההסכם עם היזם מקפח בצורה ברורה חלק מהדיירים או שאינו מעניק בטחונות מספקים.
• פגיעה קשה ולא מידתית בשכן ספציפי: למשל, אם הפרויקט חוסם אור שמש קריטי בדירה מסוימת, או פוגע באופן ממשי ובלתי הפיך ברכושו, ולא הוצע לו פיצוי הולם או פתרון חלופי.
• היעדר היתכנות כלכלית: אם ברור שהפרויקט לא ריאלי כלכלית והסרבן יכול להוכיח זאת.

הכרעה האם התנגדות היא סבירה או לא היא מלאכה משפטית מורכבת.

היא דורשת הבנה עמוקה של החוק, הפסיקה הספציפית בענייני תמ"א.

וגם יכולת להציג את הדברים בפני בית המשפט בצורה משכנעת.

וכן, זה לוקח זמן.

תביעות נגד סרבנים יכולות להימשך חודשים ארוכים, ולפעמים גם יותר.

מעבר למספרים: 3 דברים נוספים שיכולים לעצור פרויקט

אז אספתם את הרוב.

טיפלתם בסרבנים (או בדרך לטפל בהם).

הכל מוכן, נכון?

לא בדיוק.

הרוב הדרוש הוא תנאי הכרחי, אבל ממש לא מספיק.

יש עוד גורמים קריטיים שיכולים לטרפד את הפרויקט.

1. אישורי התכנון: הבירוקרטיה חיה ובועטת

פרויקט תמ"א הוא פרויקט בנייה לכל דבר.

ולכן הוא דורש היתרי בנייה.

היתרים אלה מתקבלים מוועדות התכנון המקומיות.

והוועדות האלה? הן לא תמיד קלות.

הן בודקות שהתוכנית עומדת בכל הדרישות התכנוניות, תקנות הבנייה, תשתיות ועוד ועוד.

גם אם יש לכם 100% הסכמה של הדיירים.

אם התוכנית לא מקבלת אישור תכנוני.

הפרויקט לא יוצא לפועל.

נקודה.

יזם טוב ומשרד עורכי דין שמכיר את התחום גם מול הרשויות יודעים לנווט במבוך הזה.

אבל זה לא מובן מאליו.

2. ההסכם עם היזם: החוזה ששווה מיליונים

המסמך החשוב ביותר בפרויקט תמ"א הוא ההסכם שחותמים הדיירים עם היזם.

ההסכם הזה מפרט את כל התנאים:

• מה בדיוק מקבלים הדיירים (גודל דירה חדשה, מרפסות, ממ"ד, מפרט טכני).
• מה היזם בונה (כמה דירות חדשות, עיצוב הבניין, לובי, גינה).
• לוחות זמנים.
• בטחונות לדיירים (הבטחה שהיזם יסיים את הפרויקט וימסור את הדירות החדשות).
• דיור חלופי (במסלול הריסה ובנייה).
• פיצויים ועוד ועוד.

הסכם גרוע, הסכם שמגן רק על היזם, או הסכם שלא מפורט מספיק?

יכול לעצור את הפרויקט.

יכול לגרום לדיירים לסרב לחתום (ובצדק).

ויכול להוביל לסכסוכים משפטיים ארוכים ומייגעים.

ניסוח הסכם כזה דורש הבנה משפטית עמוקה של תחום הנדל"ן המסחרי, ניסיון מול יזמים, ויכולת לצפות את כל הבעיות האפשריות.

זה לא המקום לחסוך בו.

3. ההיתכנות הכלכלית: האם יש כסף בקופה?

פרויקט תמ"א הוא עסק כלכלי.

היזם לוקח על עצמו סיכון כלכלי גדול.

הוא מממן את התכנון, הבנייה, הפינוי (במסלול הריסה), ובסוף מוכר את הדירות החדשות שהוא בונה (בנוסף לאלה של הדיירים הוותיקים) כדי להרוויח.

אם הפרויקט לא כלכלי.

אם שווי הקרקע, עלויות הבנייה, והתמורות שנדרש היזם לתת לדיירים לא מאפשרים לו רווח סביר.

או גרוע מזה, מובילים להפסד?

אף בנק לא יממן את הפרויקט.

ואף יזם רציני לא ייכנס אליו מלכתחילה.

גם אם אספתם 100% חתימות.

גם אם עברתם את כל אישורי התכנון.

פרויקט לא כלכלי פשוט לא יקרה.

לכן, חשוב מאוד לבדוק את ההיתכנות הכלכלית כבר בשלבים הראשונים.

ולוודא שהיזם שבחרתם איתן כלכלית ויש לו גישה למימון הדרוש.

5 שאלות בוערות שאתם בטח שואלים את עצמכם

טוב, לקחנו אוויר.

עברנו על המספרים, על הסרבנים, ועל המכשולים הנוספים.

עכשיו בטח יש לכם בראש עוד כמה שאלות קטנות ומרגיזות.

שאלה 1: מה קורה אם שכן נפטר או מוכר את הדירה במהלך התהליך?

תשובה: סוגיה חשובה מאוד. ככלל, הסכם תמ"א הוא הסכם שמחייב את הנכס, לא רק את האדם שחתם עליו. אם שכן נפטר, יורשיו נכנסים בנעליו. אם הוא מוכר את הדירה, הרוכש החדש לרוב כפוף להסכם שנחתם, בתנאי שהוא נרשם בטאבו או שהרוכש ידע עליו. אבל זה מורכב ודורש ליווי משפטי צמוד כדי לוודא שההסכמות נשמרות.

שאלה 2: האם אפשר לדרוש תמורה שונה לכל שכן?

תשובה: ככלל, הסכם תמ"א צריך להיות שוויוני ככל הניתן בין הדיירים בעלי דירות דומות. סטייה משמעותית בשווי התמורות (אלא אם כן יש לכך הצדקה מובהקת, למשל גודל דירה שונה באופן משמעותי, או צורך בפתרון ייחודי לנכה) עלולה להיחשב כמקפחת ולשמש בסיס להתנגדות "סבירה" או לטענות אחרות. ניסיון לתת תמורה שונה לכל שכן הוא מתכון בטוח לצרות משפטיות וסכסוכי שכנים אינסופיים.

שאלה 3: כמה זמן לוקח כל התהליך הזה של איסוף חתימות ואישורים?

תשובה: קחו נשימה עמוקה. תהליך תמ"א, מרגע החתימה על ההסכם הראשוני ועד קבלת היתר בנייה, יכול לארוך בקלות שנתיים, שלוש, ואף יותר. איסוף חתימות לבדו יכול לקחת חודשים. התמודדות משפטית עם סרבנים יכולה לקחת חודשים נוספים. תהליך התכנון והרישוי מול הרשויות הוא לרוב החלק הארוך ביותר, ודורש סבלנות רבה.

שאלה 4: מה קורה אם היזם פושט רגל באמצע הפרויקט?

תשובה: זו בדיוק הסיבה לדרישת הבטחונות בהסכם. הסכם טוב יכלול בטחונות משפטיים ופיננסיים שיבטיחו שהפרויקט יושלם גם במקרה של קשיים אצל היזם (למשל, ליווי בנקאי סגור, ערבויות בנקאיות). זהו נושא קריטי שחייבים לוודא שמטופל בהסכם בצורה יסודית ומגנה על הדיירים.

שאלה 5: האם יש הבדל בדרישות הרוב בין דירת מגורים לעסק בבניין?

תשובה: ככלל, החוק מדבר על "בעלי דירות". דירה מוגדרת בחוק המקרקעין גם כיחידה שנועדה לשמש (או משמשת) עסק או מלאכה. לכן, בעל עסק בבניין נחשב גם הוא "בעל דירה" לצורך חישוב הרוב הדרוש, אלא אם נקבע אחרת באופן ספציפי בחוק או בתקנון הבית המשותף.

ניווט במבוך: למה אי אפשר לעשות את זה לבד?

כמו שראיתם, פרויקט תמ"א זה לא רק עניין של לבנות עוד כמה קומות.

זה מסע מורכב.

מסע שדורש הבנה עמוקה.

לא רק במשפט.

גם בעולם העסקי, הכלכלי, התכנוני.

צריך לדעת לקרוא תוכניות בניין עיר (תב"ע).

לנתח היתכנות כלכלית.

להבין את הדרישות של הרשויות.

ולא פחות חשוב – לדעת לנהל משא ומתן.

מול יזמים.

מול שכנים.

מול רשויות.

משרד עורכי דין שמתמחה בליבת המשפט המסחרי, ובפרט בתחום הנדל"ן המסחרי.

שיש לו ניסיון לא רק בליטיגציה (תביעות נגד סרבנים), אלא גם בעסקאות מורכבות.

שמכיר את השוק, את השחקנים, את הבירוקרטיה.

שיודע לנתח את הסיכונים והסיכויים.

ולא פחות חשוב – זמין וקשוב ללקוחותיו.

זה לא מותרות.

זה הכרח.

ההבדל בין פרויקט שמצליח ומביא לכם את הדירה החדשה שחלמתם עליה.

לבין שנים של תסכול, כסף שהולך לפח, וחלום שנגנז.

המספרים הדרושים לתמ"א הם רק ההתחלה.

נקודת הפתיחה.

המסע מפה עוד ארוך.

אבל עם הליווי המשפטי הנכון.

ליווי שמבין את העולם העסקי.

שיודע לחשוב מחוץ לקופסה.

שיש לו את הניסיון והידע להתמודד עם כל מהמורה בדרך.

המסע הזה הופך לאפשרי.

ולא רק אפשרי, אלא כזה שיכול להסתיים בהצלחה גדולה.

בדיוק כמו שתכננתם.

ואולי אפילו טוב יותר.