פרויקט פינוי בינוי הוא חלום עבור בעלי דירות רבים בבניינים ישנים. על הנייר, ההצעה קוסמת: מוסרים דירה ישנה ומקבלים דירה חדשה, גדולה וממוגנת, בבניין מודרני ולרוב גם תוספת משמעותית לשווי הנכס. אולם, הדרך לחלום רצופה במהמורות ובשלב הראשון והקריטי ביותר – שלב בדיקת ההיתכנות – מסתתרים "סודות" רבים שיזמים לא תמיד ששים לחלוק אתכם. הכרתם של סודות אלו היא המפתח להבטחת זכויותיכם ולמקסום התועלת מהפרויקט.
פרויקט התחדשות עירונית ובמיוחד פרויקט פינוי בינוי, הוא מורכב ורב-שלבי. לפני שהיזם הראשון מציג בפניכם מצגת נוצצת, הוא מבצע סדרת בדיקות מקיפה כדי להעריך את הכדאיות הכלכלית והתכנונית של המיזם. בדיקה זו, המכונה "דוח אפס" או בדיקת היתכנות, היא למעשה המסמך החשוב ביותר בפרויקט. היא קובעת את גבולות הגזרה של היזם, את רמת הרווחיות שלו, ונגזרת מכך – את היקף התמורות שהוא יכול להציע לכם, בעלי הדירות.
אלא שבעלי הדירות, שלרוב אינם בקיאים בנבכי עולם הנדל"ן, נותרים לא פעם מחוץ לתמונה המלאה. היזם, מטבע הדברים, מונע משיקולי רווח ומציג את הדברים באופן שישרת את מטרותיו. כאן בדיוק נכנס הצורך שלכם, בעלי הדירות, להיות פרואקטיביים, לשאול את השאלות הנכונות ולהבין מה באמת מסתתר מאחורי המספרים וההבטחות.
הסוד הראשון: הרווחיות של היזם – לא הכל גלוי
כל פרויקט פינוי בינוי חייב להיות רווחי ליזם, אחרת הוא פשוט לא יקרה. השאלה המרכזית היא "כמה רווחי?". הבדיקה הכלכלית של הפרויקט מתבססת על תקן שמאי מחייב, המכונה "תקן 21", המפרט את כלל ההוצאות וההכנסות בפרויקט וקובע טווח רווחיות סביר ליזם (לרוב בין 20% ל-25%).
אך כאן טמון הסוד: היזם עשוי להציג בפניכם נתונים שמרניים יחסית. למשל, הוא עשוי להעריך את עלויות הבנייה בסכום גבוה מהצפוי, או את מחירי המכירה של הדירות החדשות (שאינן שלכם) בסכום נמוך ממחיר השוק הריאלי. פערים "קטנים" אלה יכולים להצטבר לסכומים משמעותיים, המגדילים את הרווח היזמי על חשבון התמורות הפוטנציאליות שלכם. יזמים עשויים גם שלא לפרט את מלוא ההטבות וההקלות במס שהם צפויים לקבל מהמדינה ומהרשות המקומית, הטבות אשר משפרות עוד יותר את שורת הרווח שלהם.
מה עליכם לעשות? אל תסתפקו בבדיקה הכלכלית של היזם. התאגדו כבעלי דירות ושכרו שמאי מקרקעין מטעמכם. שמאי כזה, הפועל עבורכם בלבד, יבצע ניתוח מקביל ואובייקטיבי, יאמת את הנתונים, יצביע על פערים ויספק לכם תמונה אמיתית לגבי הכדאיות הכלכלית ופוטנציאל התמורות.
הסוד השני: המבוך התכנוני והזמן הארוך
היזם מציג לכם הדמיות מרהיבות של הבניין החדש, אך הדרך לקבלת היתר בנייה היא ארוכה, מפרכת ולא תמיד ודאית. בדיקת ההיתכנות התכנונית בוחנת את התאמת הפרויקט למדיניות העירייה, לתוכניות המתאר הארציות והמחוזיות ולמגבלות נוספות.
הסוד כאן הוא חוסר הוודאות. יזמים נוטים להציג לוח זמנים אופטימי, אך בפועל, הליכים בוועדות התכנון יכולים להימשך שנים ארוכות. התנגדויות של שכנים, שינויי מדיניות בעירייה, דרישות להקמת מבני ציבור על חשבון הפרויקט – כל אלו הם סיכונים ריאליים שיכולים לעכב, לשנות ואף לסכל את הפרויקט. יזם עשוי "לשכוח" לציין את רמת המורכבות הצפויה מול הוועדה המקומית הספציפית או את העובדה שפרויקטים דומים באזור נתקלו בקשיים משמעותיים.
יתרה מכך, חשוב לזכור כי הרוב הדרוש לאישור פרויקט פינוי בינוי הוא שני שלישים (כ-67%) מכלל בעלי הדירות במתחם, ובלפחות 60% בכל בניין ובניין. בעבר, פרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) דרשו רוב של 80%, אך המחוקק הבין את הקושי, תיקן את החוק והשווה את הרוב הדרוש לזה של פינוי בינוי. אף שהשגת רוב של שני שליש קלה יותר מהשגת 80%, עדיין מדובר באתגר משמעותי, והתמודדות עם "דיירים סרבנים" יכולה לגרור את הפרויקט להליכים משפטיים ממושכים.
הסוד השלישי: ההסכם המשפטי – השטן נמצא בפרטים הקטנים
ההסכם המשפטי בין בעלי הדירות ליזם הוא מסמך סבוך ומורכב, הכולל מאות סעיפים. יזמים מגיעים למשא ומתן עם עורכי דין מטעמם, שמטרתם היא אחת: להגן על האינטרסים של היזם.
הסודות כאן רבים ומגוונים: ערבויות לא מספקות (כמו ערבות חוק מכר שאינה צמודה למדד), הגדרה מעורפלת של המפרט הטכני של הדירה החדשה, היעדר פיצוי הולם על עיכובים במסירת הדירה, או הטלת עלויות נסתרות על הדיירים (כמו דמי ניהול גבוהים באופן חריג בשנים הראשונות). יזמים עשויים גם לנסות ולהחתים אתכם על "הסכם הסכמות עקרוני" או "נון-שופ" (הסכם בלעדיות) בשלב מוקדם מאוד, עוד לפני שכל הפרטים המהותיים סוכמו ולפני שהתייעצתם עם אנשי מקצוע מטעמכם. חתימה כזו כובלת אתכם ליזם ומחלישה משמעותית את כוח המיקוח שלכם.
מצנר גולדשטיין – הופכים את הסודות לידע שמעניק לכם כוח
בדיוק בנקודות התורפה הללו, היכן שהידע והניסיון הם קריטיים, משרד עורכי הדין מצנר גולדשטיין נכנס לתמונה. אנו מבינים שההתמודדות עם יזם מנוסה ומתוחכם דורשת ייצוג משפטי שאינו נופל ממנו במקצועיות, בהבנה המסחרית ובנחישות.
מצנר גולדשטיין היא פירמת עורכי דין ייחודית ומובילה, המתמחה בתחומי הנדל"ן וההתחדשות העירונית. ייחודנו טמון בשילוב יוצא דופן בין הבנה משפטית מעמיקה לבין תפיסה מסחרית חדה. אנו לא רק מנתחים סעיפים משפטיים; אנו מבינים את האינטרסים הכלכליים המניעים את היזם, ויודעים כיצד להפוך את הידע הזה לכוח מיקוח עבורכם. יצירתיות, חדשנות, שאפתנות וזמינות מקסימלית הן לא רק סיסמאות עבורנו, אלא אבני היסוד של השירות שאנו מעניקים. בין אם אתם בעלי דירות, יזמים או קבלנים, אנו מציעים לכם שירות משפטי בסטנדרט אחר, המבטיח שאתם תמיד צעד אחד לפני כולם.
הסוד הרביעי: ההיבט החברתי – לא כולם ירוויחו אותו הדבר
בדיקת היתכנות איכותית כוללת גם היבט חברתי: בחינת הרכב האוכלוסייה בבניין. ישנם דיירים קשישים, משפחות צעירות, משקיעים ודיירים המתגוררים בדירה. לכל אחד צרכים ורצונות שונים.
הסוד הוא שהיזם, כדי להשיג את הרוב הדרוש, עשוי להציע "מתנות" שקטות לדיירים ספציפיים שנחשבים למפתח בהשגת הרוב או למתנגדים פוטנציאליים. הדבר יוצר חוסר שוויון בין בעלי הדירות ומייצר מתחים וסכסוכים. יזם אחראי ושקוף יפעל ליצירת מנגנון תמורות הוגן ושוויוני ככל הניתן (למשל, לפי מפתח של שטח דירה), אך לא כולם נוהגים כך.
בנוסף, יזמים נוטים למזער את הקשיים הכרוכים במעבר לדיור חלופי לתקופת הבנייה. הם יציעו סכום מסוים לשכר דירה, אך לא תמיד הוא יתעדכן בהתאם לעליות מחירי השכירות, והוא לרוב אינו מכסה את כלל ההוצאות הנלוות (הובלה, תיווך, התאמות).
לסיכום: הידע שלכם הוא הכוח שלכם
פרויקט פינוי בינוי הוא הזדמנות אדירה, אך גם עסקה כלכלית מורכבת מאין כמותה. אל תתייחסו אליה כאל מתנה, אלא כאל משא ומתן עסקי שבו אתם השותפים הבכירים – אתם מספקים את הקרקע, הנכס היקר ביותר בפרויקט.
הסוד הגדול ביותר הוא שאתם לא חייבים להיות פסיביים. התאגדו, שכרו אנשי מקצוע מטעמכם – עורך דין התחדשות עירונית, שמאי ומפקח בנייה – שיעמדו לצידכם, יבחנו כל פרט, יחשפו את כל הסודות ויבטיחו שהאינטרסים שלכם נשמרים בכל שלב. בדיקת היתכנות שנעשית באופן מקצועי ויסודי מטעמכם היא לא הוצאה, אלא ההשקעה הטובה ביותר שתעשו בדרך לדירה החדשה והבטוחה שלכם.
