רבים נוטים לערבב בין המושגים ולחשוב שפינוי-בינוי ותמ"א 38 הם 2 שמות נרדפים לאותו ההליך, אך למעשה מדובר בטעות גדולה. אמנם שני התהליכים נעשים במסגרת התחדשות עירונית ונועדו להחליף בניינים ישנים ומטים לנפול בבנייה חדשה ומודרנית אשר עומדת בתקני הבטיחות המעודכנים אך מלבד דמיון זה מדובר בשני מסלולים שונים מהותית. אז מה ההבדל בין פינוי-בינוי לתמ"א 38?
ראשית נגדיר בקצרה את שני המסלולים- תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים. פרויקטים מסוג זה הם נקודתיים יותר ומטפלים בבניין ספציפי. פינוי-בינוי הוא מסלול מקיף יותר, אשר מציע תכנית שיקום מקיפה למס' בניינים והוא כולל בתוכו גם חידוש של סביבת הפרויקט ושל התשתיות. כיוון שהבינוי נרחב יותר יש לו השפעה של ממש על האקלים השכונתי.
כעת נעמוד על מס' הבדלים מרכזיים בין פרויקטים של פינוי בינוי לתמ"א 38 –
היקף הפרויקט:
היקף הפרויקט של פינוי-בינוי הוא גדול הרבה יותר, לעובדה זו יש השלכות בכמה מישורים. ראשית כדי להתחיל את הבנייה בכל אחד מן המסלולים יש להשיג הסכמות מהדיירים, במקרה של פינוי בינוי מס' הדיירים הוא גדול יותר ולכן קשה יותר להשיג את ההסכמות הנדרשות. מה גם שכאשר מדובר בקבוצה של בניינים אין בין האנשים כל קשר, קשה עוד יותר להשלים את איסוף ההסכמות.
גם ההתנהלות מול הרשויות בפרויקטים של פינוי-בינוי היא מורכבת יותר, הליך קבלת האישור בפרויקטים מסוג זה הוא ארוך יותר היות והתכנית היא בעלת השפעה על הסביבה כולה. לרוב תכניות תמ"א הן פשוטות והן מקודמות במהירות רבה יותר.
גודל הפרויקט כמובן משפיע גם על משך הזמן הדרוש להשלמתו, תמ"א 38 צפוי לקחת בין 3 ל-4 שנים ואילו פרויקט של פינוי-בנוי יכול להימשך בין 5 ל-8 שנים. תקופת הזמן הארוכה מקשה על גיוס הדיירים שלא בהכרח יהיו מעוניינים להירתם ליוזמה שתפיק רווחים רק בעוד זמן רב.
פרוצדורות מקדימות:
הבדל נוסף בין הפרויקטים נעוץ באישורים הנדרשים לתהליך, פרויקטים של פינוי-בינוי דורשים אישור של הוועדה המחוזית והמקומית לתכנון ובנייה ואילו בתמ"א 38 אין דרישה להכרזה ממשלתית וצריך לקבל אישור מהועדה המקומית בלבד.
תמורה ליזם ולדיירים בפינוי בינוי ותמ"א 38:
עפ"י חוק, השינוי המקסימלי בתכניות של תמ"א 38 הוא הרחבה של 25 מ"ר, לעיתים ההרחבה היא קטנה אף יותר. בפינוי-בינוי אין הגבלה על היקף ההרחבה ולכן ההיתכנות הכלכלית גבוהה יותר והתמורות הן ליזם והן לדייר תהיינה משתלמות יותר.
כמובן ששני המסלולים הם בעלי יתרונות וחסרונות ובמידה וקיימת אפשרות בחירה יש לשקול את הדברים בהתאם לנסיבות הבניין, הדיירים, הסביבה, האפשרויות היזמיות ועוד.
נותרתם עם שאלות על ההבדל בין פינוי-בינוי לתמ"א 38? על מנת שתהיו בטוחים שאתם בוחרים את הדרך המשתלמת והמתאימה ביותר עבורכם וכדי שתוכלו להתחיל את פרויקט הבנייה העתידי בצורה טובה תוך שמירה מקסימלית על זכויותיכם אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו ואנו נעניק לכם ייעוץ משפטי מקצועי ומנוסה שיאפשר לכם להיות רגועים ובטוחים.
