שיטת הליווי הבנקאי לפרויקט נכנסה לשימוש בראשית שנות התשעים. לאור גלי העליה הנרחבים מברית המועצות שהביאו לתנופת בניה, נוצר צורך במקורות מימון גדולים לפרויקטים, ששיטות המימון המסורתיות לא יכלו לספק.
כיצד פועלת שיטת הליווי הבנקאי?
בשלב הראשון בהקמת פרויקט, פותח הקבלן חשבון בנק על שמו, ומעניק לבנק המלווה את הסמכות הבלעדית לניהול החשבון. בתמורה, מזרים הבנק המלווה לחשבון את כספי ההלוואה. הקבלן משלם מחשבון זה לספקים ולקבלני המשנה עמם הוא עובד על הפרויקט.
בהתאם לקצב התקדמות הבניה, הנבחן על ידי מהנדס מטעם הבנק המלווה את הפרויקט, קובע הבנק את סכום הכסף אותו הוא מזרים לחשבון. כדי להבטיח את כספם של רוכשי דירות, נקבע בחוק שאין להפקיד כספים באופן ישיר בחשבונו האישי של הקבלן. לכן, לקוחות שרוכשים דירה בפרויקט מפקידים אף הם את התשלומים לרכישת הדירה בחשבון הבנק הזה.
יתרונותיה של שיטת הליווי הבנקאי
היתרון המרכזי של שיטת הליווי הבנקאי הוא הביטחון שהיא מעניקה לרוכשי הדירות – הבנק המלווה מנפיק ללקוח ערבות חוק מכר בתמורה לסכום שהפקיד בחשבון הבנק הסגור, כך שבמקרים שבהם נכשל הפרויקט, הלקוח יקבל בחזרה את כספו.
מכתב ההחרגה – טיבו וחשיבותו
פרט לערבות, קבועות בחוק המכר דרכים נוספות שבאמצעותן יכול רוכש להבטיח את כספו: שעבוד הדירה או חלק יחסי מהקרקע עליה היא נבנית לטובת הרוכש, מתן פוליסת ביטוח על חשבון הדירה במקרים שבהם הקבלן לא יעמוד בהתחייבויותיו ואף העברת בעלות בדירה או בחלק יחסי מהקרקע עליה היא נבנתה על שם הרוכשים.
בנוסף לדרכים המצוינות לעיל, באפשרותו של הלקוח לרשום הערת אזהרה לטובתו בלשכת המקרקעין על הדירה. יש לשים לב שעל הערת האזהרה להיות קודמת לכל עיקול, שיעבוד או זכות צד שלישי.
הואיל וגם הבנק המלווה רושם הערת אזהרה לטובתו על הנכס בלשכת המקרקעין, והואיל ועל שמו של הבנק המלווה רשומה משכנתא על כלל הדירות בפרויקט, על הרוכש לדאוג לקבל מהבנק המלווה מכתב החרגה.
מטרתו של מכתב ההחרגה היא לתת עדיפות להערת האזהרה של הקונה על פני הערת האזהרה שנרשמה לטובתו של הבנק, וכן לקבל אישור מהבנק שלפיו הוא יהיה מוכן להסיר את המשכנתא מהדירה לכשתסתיים בנייתה.
לסיכום, מכתב ההחרגה מהבנק מעניק לרוכש הדירה ביטחון שהדירה שרכש תוענק לו נקייה מכל שיעבוד, עיקול או זכות של הבנק המלווה את הפרויקט.
למשרד מצנר גולדשטיין ניסיון של שנים רבות בתחום הנדל"ן. המשרד ידוע ביחסי אנוש נעימים ובעבודה מקצועית. כדי לספק את השירות המשפטי הטוב ביותר בתחום, עוקב המשרד בדריכות אחרי שינויים בשוק הנדל"ן ופועל ללא פשרות כדי לעמוד בסטנדרט הגבוה ביותר בשוק.
