מכתב החרגה/מכתב החרגה מותנה

מהו מכתב החרגה?

כיום נהוגה בישראל שיטת הליווי הבנקאי לפרויקטים. במסגרת שיטה זו, פותח קבלן הפרויקט חשבון בנק ומעניק את סמכות ניהול החשבון לבנק. בתמורה, מזרים הבנק כספי הלוואה לחשבון, ומחשבון זה משלם הקבלן לספקים ולקבלני המשנה שעמם הוא עובד על הפרויקט. 

בתמורה להלוואה שמקבל הקבלן מהבנק, הוא משעבד לבנק את הקרקע שעליה נבנה הפרויקט ואת הדירות שנבנות. לכן, עלול להיווצר מצב שבו נכס שרכשתם במיטב כספכם עדיין משועבד לבנק אשר הלווה כספים לקבלן. על מנת להתמודד עם מצבים מעין אלה, נולד מכתב ההחרגה.

נושא מכתב ההחרגה המותנה מוסדר באמצעות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון מספר 7), התשע"ד-2013. מטרתו של תיקון זה היא להעניק הגנה יתרה לאנשים שרכשו דירה מקבלן. נשאלת אפוא השאלה – מהו מכתב החרגה מותנה?

מכתב החרגה מותנה הוא מכתב מטעם הבנק המלווה שמיועד לרוכש הדירה בפרויקט. במסגרת מכתב זה, מודיע הבנק לרוכש שבמקביל לתשלום התמורה המלאה עבור הדירה, השעבוד שקיים על הקרקע שעליה הוקם הפרויקט לא ימשיך לחול על דירתו של הרוכש. 

כלומר, שעבוד הקרקע ימשיך לחול על הפרויקט כולו, למעט על הדירה של הרוכש אשר שילם את מלוא התמורה עבור הדירה. 

מתי על הקבלן לפנות לבנק המלווה כדי להנפיק מכתב החרגה מותנה?

לשם הנפקת מכתב החרגה מותנה, על הקבלן לפנות אל הבנק המלווה תוך שלושים יום מהיום שבו שילם הרוכש את התשלום הראשון על דירתו באמצעות פנקס שוברים, תוך שלושים יום מהמועד שבו הונפקה הערבות הבנקאית, או בתוך שלושים ימים מהמועד שבו הונפקה פוליסת ביטוח על ידי המבטח. הקבלן מחויב להוגיע לרוכש שפנה לבנק המלווה לשם הנפקת מכתב ההחרגה המותנה. לאחר הנפקת המכתב, מחויב הקבלן למסור אותו לרוכש. 

חשיבותו של מכתב החרגה

בדרך כלל, מכתב ההחרגה אינו מקבל כל ביטוי בחוזה המכר. לכן, מרבית הרוכשים אינם מודעים לזכותם לקבל את המכתב ואינם מודעים לחשיבותו. עם זאת, מאז שעבר תיקון מס' 7 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), מחויבים כלל הקבלנים לבקש מהבנק המלווה מכתב החרגה מותנה, מיד אחרי שקיבלו את התשלום הראשון מהרוכשים. 

הסיבה לתיקון החוק טמונה בעובדה שבעבר, נפלו רוכשי דירות קורבן לסכסוכים בין בנקים לבין קבלנים, שבמסגרתם סירבו בנקים להסיר את השעבוד על הקרקע. סירוב זה מצד הבנקים הוביל לעיכובים ברישום בטאבו, שהוביל בתורו לכך שרוכשי הדירות לא יכלו להעביר את דירתם הלאה. 

אודותנו

למשרד עורכי דין מצנר גולדטיין ניסיון של שנים בתחום הנדל"ן. כדי לספק לכם את השירות המשפטי הכי מקצועי, אנחנו עוקבים בדריכות אחרי התפתחויות בתחום הנדל"ן ופועלים ללא פשרות כדי לעמוד בסטנדרטים הגבוהים ביותר.