חושבים למכור דירה שנרכשה מקבלן? כיוון שמדובר בהליך מורכב שבצידו סכומי כסף משמעותיים, חשוב להבין את מהות העסקה, מושגים שונים, ומוקשים שעליכם להיזהר שלא להיפגע מהם בכדי למנוע מצב של פגיעה כלכלית בכם.
עסקה למכירת דירות שנרכשו מקבלן הינה עסקה בה מוכרים דירה אשר נרכשה מקבלן – דהיינו רוכש הדירה מהקבלן הופך למוכר. זאת, כאשר טרם אירעה מסירת הדירה לידי רוכש וכן טרם התקבל טופס 4 לגביה או שמא הזכויות על שמו של הרוכש טרם נרשמו.
עסקה בה נמכרת דירה שנרכשה מקבלן שונה במידה מסוימת מעסקה רגילה של יד 2. לפיכך, חשוב לבצעה בעזרת עורך דין מומחה בתחום ובעל היכרות נרחבת עם החקיקה והפסיקה.
מכירת דירות שנרכשו מיזם – שלבים ומאפיינים מיוחדים
ראשית, עסקה מסוג זה מושפעת במידה רבה מה"עסקה הראשונה", דהיינו הסכם המכר בין הקבלן או היזם לבין הרוכש של הדירה.
שנית, מתבצע עסקת במססגרתו מוסדרים כלל הנושאים שרלוונטיים לצדדים השונים, דהיינו נושאים קנייניים, חוזיים ומשפטיים. משמע בשלב זה, "העסקה השניה", מפורטים ההסדרים בין מי שרכש את הדירה מהקבלן לבין מי שרוכש ממנו את הדירה (הרוכש מהקבלן והרוכש החדש). כן, פעמים רבות הצדדים לעסקה השנייה נקראים גם מוכר משנה ורוכש משנה, או לחילופין מעביר ונעבר.
במסגרת הסכם המכר נכללים הגדרה ותיחם של החובות, הזכויות והתנאים החוזיים להסכם בין הצדדים, ובכלל כך התחייבויות כספיות כגון תנאי לקיחת המשכנתא, רישום זכויות, מועד המסירה, ועוד.
הפעולות הנעשו במסגרת העסקאות הללו משתנות לפי טיב הנכס, מצבו של הפרויקט הקבלני כעת ומועדי המסירה המתוכננים, ועוד. בדומה, קיים שוני בין מסירת דירה כאשר הפרויקט כבר קיבל טופס 4 למקרים בהם הפרויקט טרם הסתיים או אף טרם החל.
הסיבות לשוני בין עסקה מסוג זה לבין עסקאות אחרות
עסקה בין רוכש דירה מקבלן לבין קונה היא כאמור עסקה ייחודית. כך למשל פעמים רבות מכירת דירה במסגרת זו נעשית טרם הסתיים הפרויקט וטרם הוסדרו הזכויות הקנייניות בו.
כך, נוצר מצב בו נדרש להתמודד עם מבנה שטרם הסתיים ועם רישום זכויות באופן מורכב יותר מהרגיל. כן, עריכת שלב המשא ומתן ושלבים נוספים מורכבים יותר גם כן. כדוגמה לכך, בעסקאות כגון דא נקבע מנגנון ספציפי אשר לפיו יוסדר הרישום של הזכויות.
כמו כן, כיוון שיש למעשה שני חוזים, נדרשים הסדרים ייחודיים ונדרשות הוראות שיעבירו את ההתחייבויות בין מוכרי המשנה ובין קוני המשנה. כן, נדרשת הסכמה של היזם להסכם ונדרשת עמידה בתנאים מסוימים כדי שתינתן הסכמה כזו.
בין היתר, נדרש רישום של הערת אזהרה, רישום במרשם המקרקעין אשר אינו מהווה העברה של זכויות אך מהווה גושפנקא וחשיפה לכולי עלמא על קיומה של העסקה.
כל אלה ועוד הופכים עסקה זו לייחודית ומורכבת במיוחדת. קיומו של יותר מחוזה אחד וכן קיומם של צדדים שלישיים יוצר אתגרים מרובים. לפיכך, מומלץ להסתייע במומחה. אנו במצנר גולדשטיין פועלים ביצירתיות וחדשנות ונשמח לסייע לכם. אנו פה לשירותכם.
