הסכם מכר במקרקעין, הוא חוזה אשר נכרת בין שני צדדים ביחס לעסקה בתחום המקרקעין. בדומה לכל חוזה רגיל, קיימים שלושה אלמנטים משפטיים שחייבים להתקיים בנוגע להסכם המכר, בכדי להעניק לו תוקף מחייב:
- מפגש רצונות של שני הצדדים להסכם המכר, דהיינו, הצעה של צד אחד וקיבול על ידי הצד השני.
- מסוימות ההסכם, הווי אומר כי על ההסכם להיות מפורט ולכלול את פרטי המכר.
- גמירות דעת, או במילים אחרות – הסכמת ורצון הצדדים בביצוע העסקה.
עם זאת, בשל ההשלכות הכלכליות המשמעותיות שעשויות להיות לכל עסקת מקרקעין, הוסיף המחוקק דרישה נוספת המחייבת כל הסכם מכר, המעוגנת בחוק המקרקעין בסעיף 8, לפיה על חוזה מקרקעין להיערך בכתב (וזאת בשונה מהסכמים אחרים אשר יכולים ליכרת גם בהתנהגות או בעל פה).
ניסוח הסכם מכר
בשל דרישת הכתב ביחס להסכמי מקרקעין, אשר כאמור – אינה מיוחסת לכל כריתת חוזים, ישנה חשיבות יתרה לאופן ניסוח הסכם מכר במקרקעין.
הסכם מכר שנוסח בצורה מקצועית, על ידי עורך דין הסכם מכר מנוסה, צפוי להבטיח מעל לכל ספק את זכויות רוכשי הדירה העתידיים, ויוודא כי הכספים שהם צפויים להשקיע לא מונחים על קרן הצבי.
כך למשל, לא אחת מקבלים רוכשי דירות חדשות, הסכמי מכר שמוצגים להם על ידי באי כוחו של קבלן הפרויקט. על פי רוב, מדובר במסמכים חד צדדיים שבאים לשרת אך ורק את טובתו של הקבלן, לשמר אינטרסים שלו ולהסיר ממנו אחריות עתידית. על הרוכש להימנע מלחתום על הסכמים אלו כפי שהם, אלא להיוועץ עם עורך דין הסכם מכר קודם לכן.
מה צריך לכלול הסכם המכר ברכישת דירה חדשה מקבלן?
על הרוכש דירה חדשה מקבלן, לוודא ולבחון האם ההסכם כולל את הפרטים להלן:
- האם קיים לפרויקט הבנייה ליווי מימוני בנקאי (או מכל גורם מימוני אחר).
- היקף אחריות הקבלן ביחס לתלונות עתידיות של הדיירים, לכל אורך הליך הבנייה ואף אחרי שלב מסירת מפתחות הדירה.
- הסדרת בטוחות מהקבלן בהתאם לאמור בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), אשר נחקק בעקבות ממצאי פרשת חפציבה.
- האם הסכם המכר כולל טופס מפרט טכני, כפי שמורה חוק המכר (דירות).
- האם פורטו סנקציות שיוטלו על הקבלן בגין איחור במסירת הדירה.
- מחויבות הקבלן למסירת הדירה כאשר היא ראויה למגורים, לאחר הנפקת טופס 4.
חשוב לציין, כי על אף העובדה שחוק המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), מסדיר בתוכו נושאים רבים, שהקבלן לא יכול להתנות נגדם, הרי שנושאים רבים אינם מוסדרים בחוק, והם יכולים לגרום לנזקים לרוכש. לכן, יש לעבור על ההסכם בעזרת עורך דין מקרקעין מקצועי המבין בתחום זה.
מחלקת הנדל"ן של פירמת מצנר גולדשטיין, מתמחה בעריכת הסכמי מכר המוודאים את שמירת זכויותיכם וקידום אינטרסים בהם אתם מעוניינים ומורכבץ מעורכי דין להסכם מכר מנוסים ומקצועיים.
מחפשים עורך דין לעריכת הסכם מכר? מוזמנים ליצור איתנו קשר לקביעת פגישת ייעוץ.
