אנשים רבים, בבואם לחתום על חוזה לרכישה של דירה, מופתעים לגלות שבחוזה הרכישה או בנוסח הטאבו נכתב שהם "חוכרים לדורות" ולא רוכשים בעלות על אותה דירה. ביטוי זה מבלבל רבים, ובאחרים הוא מעורר את החשש שהדירה שרכשו אינה שלהם כפי שהתכוונו במקור. מהי אם כן אותה רכישת דירה בחכירה לדורות, ומה ההבדל בינה לבין בעלות במובנה הרגיל?
החכירה מהי?
חכירה היא מושג חוזי שמשמעותו הסכם בו לצד אחד מוקנית זכות להשתמש בנכס כלשהו לטווח ארוך, בעוד לצד השני מועברים דמי חכירה. כלומר, מדובר בסוג של שכירות לטווח ארוך. בהקשר של רכישת דירה בחכירה לדורות מרשות מקרקעי ישראל, החכירה נעשית ישירות מהרשות, או מהחברה הקבלנית או המשכנת.
מדוע רוב רכישות הדירה הן רכישות דירה בחכירה לדורות מרשות מקרקעי ישראל?
מרבית האזרחים במדינת ישראל אינם יודעים זאת, אך מעל ל-90% מהקרקעות בישראל מוגדרות כ"מקרקעי ישראל", כלומר שייכות למדינה עצמה ולא נמצאות בבעלות פרטית. כלומר, החוזה עליו חותמים הצדדים בעת רוב רכישות הדירה הוא למעשה חוזה של הקניית זכויות חכירה בנכס ולא חוזה של העברת בעלות.
הגוף האחראי על מקרקעי ישראל נקרא "רשות מקרקעי ישראל"(רמ"י), והוא מהווה את הגורם ממנו מתבצעת החכירה. לרשות מקרקעי ישראל ניתנה סמכות חוקית לנהל את מקרקעי ישראל ב-1960, ומאז המדיניות שלה היא שקרקעות ישראל נשארות בבעלות המדינה, המשכירה אותן לטווח ארוך לאזרחים. ההחכירה לרוב מוגדרת כ-99 שנים ועוד 99 שנים נוספות, ומכאן מגיע המונח "חכירה לדורות", המצביע על האורך הייחודי של חכירה מסוג זה.
מה ההבדל בין רכישת בעלות בדירה לבין רכישת דירה בחכירה לדורות מרשות מקרקעי ישראל?
מבחינה מהותית, אין הבדל משמעותי בין רכישת דירה בחכירה לדורות מרשות מקרקעי ישראל לבין רכישת בעלות בדירה. בית המשפט העליון קבע בעבר במספר הזדמנויות, שמעמד החוכר לדורות זהה כמעט בכל ההיבטים למעמד הבעלים הרגיל – ואף קבע, שמבחינת החוק, היכן שכתוב "בעלים" הדבר תקף גם לגבי חוכר, על מנת לשמור על כוונת המחוקק.
בדיקות חשובות מול רשות מקרקעי ישראל בעת רכישת דירה בחכירה לדורות.
תשלומים לרמ"י: האם המחכיר שילם את כל התשלומים הנדרשים לרשות מקרקעי ישראל, כגון דמי היון (תשלום תמורת החכירה מרשות מקרקעי ישראל) ודמי הסכמה (תשלום תמורת הסכמת הרשות למקרקעי ישראל להעביר את זכויות החכירה על הנכס לאחר.)
אישור זכויות: אישור זכויות הוא מסמך בו מצוינות זכויות המחכיר על הנכס. בין השאר, במסמך מצויים פרטים חשובים כגון משכנתא, עיקולים וכדומה. חשוב לדעת, כי לעיתים בחוזי החכרה הרישום של הזכויות מתקיים בו זמנית ברשות מקרקעי ישראל ואצל החברה האחראית על השיכון או הבניה. כלומר, יש לוודא קבלה של אישור זכויות הן מהרשות והן מהחברה.
פירמת מצנר גולדשטיין היא פירמה מצליחה, המתמחה בדיני המקרקעין. שוקלים לרכוש דירה בחכירה לדורות מרשות מקרקעי ישראל? יש לכם שאלות נוספות בנוגע לחכירה לדורות? צרו קשר עם עורכי הדין של פירמת מצנר גולדשטיין.
